集中供地初现成效

稳地价,限房价,控制房企利润,政策导向在动态调整中逐步优化与落地

首批「两集中」出让土地已接近尾声。5 月 26 日,湖北武汉公布首批集中供地土地明细,共计划出让 60 宗涉宅地块,总起始价约 712 亿元。至此,22 个计划执行「两集中」土地供应的城市首批供地清单均已出炉。

从 2021 年 3 月起,22 个重点城市率先实施「两集中」供地新政:集中发布出让公告,集中组织出让活动,一年内发布住宅用地公告不超过三次。22 个城市中,除了北上广深四个一线城市,还包括南京、苏州、长春、福州、重庆、武汉、郑州等 18 个重点城市。

截至 6 月 3 日,22 个城市中已有北京、深圳、杭州、重庆等 19 个城市完成了首轮集中供地,累计土地交易金额 8645 亿元,其中北京、杭州的出让金额超千亿元;武汉、上海、成都三个城市土地仍待出让。

「稳地价」是首轮集中供地重点释放出的政策导向,但由于多数城市采取「限地价」同时竞其他条件的模式出让土地,表面土地溢价率并不高。实际上,由于多地集中推出优质土地,加之这些城市为集中供地作准备土地已「断供」多时,本轮集中供地的整体市场热度较高。

溢价率已不再是评判土地市场热闹与否的惟一指标。在限价的基础之上,多地采取竞自持、竞公租面积等附加出让条件,实际土地溢价率偏高,房企利润空间受限。

3 月,万科(000002.SZ/02202.HK)董事长郁亮在业绩会上称,房地产行业回归实业属性,意味着不能再像过去那样通过囤积原材料赚土地升值的钱、依靠加杠杆赚金融杠杆的钱,「房地产应向制造业学习」。

从本轮集中供地的结果来看,在部分重点城市,房企拿地之后的利润率将进一步下跌。滨江集团(002244.SZ)董事长戚金兴称,公司在杭州拍下的地块,将「努力做到 1%–2% 的净利润水平」。这一利润水平意味着,房地产项目未来的利润甚至比不上制造业。

薄利仍难挡房企的拿地热情。4 月,受多个城市集中供地的推动,全国 300 个城市的经营性用地的平均溢价率创近三年新高。

根据已完成出让城市的经验,部分城市针对「马甲公司」等情况,对本地的出让政策作出了相应调整。未来,各城市或将继续对集中供地的出让规则进行调整和优化。

土地溢价率高于表面

根据财新计算,已完成出让的 19 个城市土地平均溢价率为 16.3%。但由于多数城市采用「限地价」的出让模式,整体土地溢价水平实际高于这一数字。

以北京为例,北京对 30 宗集中出让的土地均设置了合理价格上限,当竞价触及价格上限时不再接受更高报价,竞拍转向三种不同方式,分别为直接转入高标准程序;转入竞报公租房面积、触及面积上限后再转入高标准程序;转入竞报政府持有商品住宅产权份额、触及份额上限后再转入高标准程序。所谓「高标准程序」,是北京专门设计的一种招标程序,对热门地块归属,最终须通过闭门评比房企拿出的高标准建设方案来确定。设置「竞高标准程序」,或针对过去几年因北京新房限价政策,部分开发商为博取更高利润而降低房屋质量的不良情况。

房企竞报的公租房面积将在建设完成后由政府回购,回购价格在 0.8 万–1.2 万元/平方米区间。竞报的政府持有产权份额最高上限为 20%,未来按照房企竞报比例,购房人与政府共同持有产权,销售价格也按该比例计算,即房企竞报的政府持有比例越高、未来销售价格越低。

当土地最终转入高标准程序后,意向竞拍企业须当场提出申请,并在十个工作日内提交高标准商品住宅建设方案。最终,由土地出让方组织的评选委员会对各家方案进行评分,综合评分最高的竞买人才能成为竞得人。

最终进入高标准程序的地块,均为房企争抢的热门地块,但竞拍结果须在十个工作日后方能揭晓。

5 月 27 日,北京完成首轮集中土地出让,30 宗土地总成交价达 1109.71 亿元,平均溢价率并不高,仅为 9.5%。但因为竞报公租房面积、政府持有产权等,房企可售面积减少,到手土地的实际溢价率不低。

以一宗当场成交、并未进入高标准程序的地块为例,该地块位于朝阳区崔各庄,起拍价为 44.3 亿元,建筑控制规模为 10.3 万平方米,初始楼面价为 41760 元/平方米。最终,该土地被「华润 + 保利 + 金地」组成的联合体以上限价格 50.94 亿元拿下,联合体竞报公租房面积为 3.09 万平方米。以此计算,该地块实际可售部分楼面价为 62915 元/平方米,楼面价溢价率达 50.7%。

另有一宗位于丰台区张郭庄的土地吸引了 11 家房企及联合体参与竞拍,经过 110 轮的争夺,由「首开 + 卓越」联合体以 62 亿元价格、3.25 万平方米公租房面积竞得。按照起拍价计算,该地块表面溢价率为 5.08%,但实际可售部分楼面价溢价率为 30%。

在各地集中供地的出让条件设置下,土地溢价率已非土地热度的全部评价指标。一名机构分析师称,在「限地价」的条件下设置出让条件,主要是各地政府出于「稳地价」目标的考虑。

未来第二、三批集中土地出让,或难维持首批土地的溢价水平。上述分析师称,首轮集中供地对「两集中」政策有示范性效应,不少城市此次集中推出优质地块来吸引房企参与;如果后两批的土地质素不及首批,竞拍热度可能下降。

仍以北京为例,根据贝壳研究院的数据,此次集中出让的土地规划建筑面积中,位于朝阳区的土地面积占比达 25%;而过去五年,北京全年出让的土地规划建筑面积中,朝阳区的面积占比均未超过 10%。此外,以楼面地价来看,2019 年、2020 年北京出让土地的起拍楼面均价约为 2.4 万元/平方米和 2.8 万元/平方米,此次集中供地的起拍楼面均价则达 3.3 万元/平方米。「从朝阳区土地占比和楼面价水平来看,北京此次推出的地块都是较优质地块;重庆、天津等多个城市也是同样情况。」上述分析师称。

一线城市向来是房企布局重地,土地出让压力较小,而部分二线城市则在各地同期集中出让土地中嗅到了竞争压力,出手抢占先机。

一名龙头房企高管告诉财新,此次集中供地,重庆抢先成都挂出大量优质土地且不限制地价,主要是为了「抢跑成都,怕土地拍不出去」。在大部分房企的拿地、营销布局中,「成渝」通常被归为同一投资管理板块,两座城市之间也因此存在着微妙的竞争关系。

4 月 29 日,重庆完成首轮集中供地,共出让 39 宗地块,总成交价 575 亿元。尽管土拍前重庆出台了「部分热点地块若溢价率超 50%,土地出让金缴纳期限将缩短至一个半月」的规定,但由于土地优质且不限价,最终超 50% 土地成交溢价率的土地超过一半,其中,一宗位于沙坪坝区的商住地块溢价率高达 130%。

市场研究机构克而瑞认为,重庆土拍热度「出人意料」,主要原因在于重庆此次供应地块中优质土地占比较高,不限价的背景下房企利润空间也有保障,因此对房企吸引力较强,最终地块多以高溢价成交。

重点城市集中供地推动全国土地溢价率上升。根据克而瑞发布的数据。4 月,由于优质地块频出,全国 300 个城市的经营性用地的平均溢价率,从 3 月的 17.8% 大幅跳涨至 25.4%,创近三年新高。5 月,受各地限价条件约束,土拍平均溢价率有所下降,但一二线城市的土地成交金额分别环比增长超 40%、150%。

房企利润空间缩窄

杭州完成首轮集中供地后,一张截图在社交媒体广为流传。有投资者在滨江集团举行的 2020 年度业绩网上说明会上询问,滨江集团在集中供地中拍下的土地净利润水平如何,戚金兴对此回复称,公司在杭州拍下的地块,将「努力做到 1%–2% 的净利润水平」。

这一回复令市场哗然,意味着房地产项目未来的利润甚至比不上制造业,亦反映出诸多房企当下正处于「薄利抢地」甚至「亏损抢地」的尴尬状态,即便拿到地块也只是「惨胜」。

杭州近几年房地产市场十分火热,房企抢地成为常态。在本轮集中供地中,杭州甚至打破了房企自持比例的纪录。一宗位于城东滨湖新区的地块价格触顶、房企竞自持比例高达 40%。在过去两年,杭州宅地自持比例都保持在低位,2019 年最高自持比例为 26%,2020 年降低至 22%。

当下在部分重点城市拿地并不划算。中信建投发布于 5 月 13 日的研报测算了七个城市的项目平均隐含毛利率。北方城市相对较高,比如长春为 26.9%、沈阳为 27.8%、北京为 25.8%;南方城市竞争较为激烈,毛利率相对较低,比如广州为 24%、无锡为 17.4%、杭州为 12.8%,重庆仅为 6.7%。

一个可供参考的数据是,以 A 股和港股中市值排名前 30 的房企为样本统计,它们 2020 年的平均毛利率为 24.2%,净利率为 12.01%。而这一毛利率水平较 2018 年高点下滑了 7.42 个百分点,净利率下滑了 2.04 个百分点。

5 月 24 日,有投资者在网上业绩交流会上向阳光城(000671.SZ)提问,为何该公司在广州拍地中「颗粒无收」?公司对此回复称,土地集中供应增加了土地市场的热度,目前广州大部分地块利润率测算都较低,所以公司放弃了广州首次集中供地。

此前,一名房企投拓部门人士告诉财新:「从测算的角度来看,很多地块都没有利润空间了,能做到不亏就万幸。」

宁可亏本也要疯狂抢地,房企意欲何为?一家大型龙头国有房企人士告诉财新,当下多个城市都在限制房价,但力度不一。「如果地块的出让条件里没有将房价限制得特别严格,而是弹性限价,比如只要求不高于某个区域的均价,这就依然有房价上涨的预期。」该人士说,「在当下的测算中,可能某些地块看上去拿地要亏本,但在未来结算的时候,利润率可能会稍微高一些。」

一家中型房企的投拓部门人士称,现在部分房企有扩大土地储备的需求,因此「只求拿下」,不求利润。「没有地就没有项目可以做。如果这一次拿不到地,可能团队就要荒废好几个月,甚至散掉。若是等到下一批再拿地,今年就很难开盘了。」该人士称,对一些土地储备已经不足的房企来说,即便是亏本,出于保住团队的考量,也要抢地。

拿地亏钱与否,也与房企自身的战略风格和运营能力息息相关。一家龙头房企的投拓人士称,通常,房企现下的储备货值小于其销售目标或规模目标,企业可能选择牺牲一定的利润率,在风险可控的条件下去拿地。此外,房企的运营能力、成本控制能力和销售能力不一,算账方法也不同。「拿不拿地,实际是企业结合手里实际货值以及对未来市场的判断作出的动态选择。」他称。

克而瑞发布于 5 月 21 日的研报指出,房企对于招拍挂项目的利润预期有所降低。房企「舍利求地」,一方面是因为房企需要维持规模增长和保证核心城市的市占率,另一方面是因为一二线城市的项目去化更有保障,有利于补充现金流。

利润率下滑,已成房地产企业的共识。房企的整体毛利率水平从 2018 年起出现下滑趋势。此轮房地产调控始于 2016 年下半年,2017 年开始,部分重点城市开始执行土地限价政策,即土地从挂牌开始,就已规定了未来地上住宅的销售限价。但纵观过去三年的土地市场,整体地价仍呈上升趋势,「上有限价封顶,下有地价上行」,房企利润空间必然被挤压。

在 2020 年房企业绩会上,龙湖集团(00960.HK)CFO 赵轶称,公司毛利率同比下降 4.3 个百分点至 29.3%,毛利率下滑是明显的趋势,未来房企须凭借品牌、产品、运营等能力赚取合理毛利。绿城中国(03900.HK)执行董事耿忠强在业绩会上称,公司毛利率下滑主要是因为楼盘限价,品牌溢价未能充分体现。

政策还须放眼量

「两集中」政策出台后的首轮集中供地已近尾声,在实际出让环节,一些城市根据其他城市的出让经验,对本地出让规则「打补丁」。

作为首个进行集中土地出让的一线城市,广州因大量房企「马甲公司」参与摇号而备受市场关注。4 月 29 日,广州黄埔区一宗进入摇号环节的地块吸引了 320 家企业参与。

据财新了解,这 320 家企业是 34 家房企派出的「马甲」,平均每家派出 9.4 个。根据土拍规则,320 家企业每家都须支付 4 亿元保证金,该地块仅保证金就吸纳近 1300 亿元。一名房企高管称,某家央企耗资超过 240 亿元,出动 60 个「马甲」围猎这宗地块。

当时,根据竞拍规则,多地采用「竞价 + 摇号」方式确定土地归属,且不限制房企穿多个「马甲」上场。广州「马甲」事件后,有城市调整竞拍规则,封堵「马甲漏洞」。

4 月 26 日,江苏苏州公布首批集中供地清单,首批共计出让 32 宗土地,出让规则为限地价、一次报价。「一次报价」即地价触顶限价后,竞买人均可在十分钟内对地块在一次报价有效区间内进行报价,最终以一次报价中最接近所有一次报价平均价的原则确定竞得人。这意味着,使用的「马甲」公司越多,越能保证房企某家关联公司的报价接近均值,命中率越高。

5 月 19 日,工商资料显示,金地集团(600383.SH)单日成立 15 家房地产咨询公司,注册地均为苏州太仓。5 月 7 日、11 日,绿城中国(03900.HK)和旭辉控股集团(00884.HK)分别单日成立六家和七家全资子公司,主营业务分别为房地产开发经营和商务咨询,注册地也均为苏州太仓。

市场分析认为,房企单日内在苏州密集成立子公司,或是为苏州集中供地作准备。5 月 21 日,苏州自然资源和规划局挂出紧急通知,要求竞买人直接绝对控股的子公司不得参与同一商住或住宅地块竞买;由同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买。

5 月 11 日,合肥发布首批集中供地公告,公告中明确,竞买人在办理含有商品居住用途地块的竞买报名登记手续时,须提交其母公司、其控制的子公司等关联公司不参加同一宗地竞买的书面承诺。竞得土地后,如有上述情况的举报和投诉,经查实后企业无条件接受取消土地竞得资格、纳入自然资源市场信用「黑名单」、两年内不得报名参与合肥市范围内土地竞买的处理。

一线城市上海将于 6 月中旬开拍,在此前公布的竞拍规则里,上海明确表示「马甲公司」不允许参拍,凡申请人之间有直接或间接参股控股投资等关联关系的法人或其他组织,均视为同一名申请人。

集中供地并非对所有城市的土拍市场都产生影响。青岛是首个宣布执行「两集中」土地出让的城市,由于实行勾地制度,房企可根据土地主管部门预先披露的土地出让计划进行用地预申请,因此房企土拍心态更从容理性。青岛集中出让成交的 60 宗地块中,除一宗溢价成交,其余全为底价成交。国资和当地民企是此次土地集中出让活动的主要赢家。成交的 60 宗土地中,当地国资或有国资参与公司拿到的地块达 37 宗;当地民企拿到的地块为 19 宗。

一名中型房企的投拓人员称,青岛历来实行勾地制度,土地「两集中」对青岛土地市场的影响并不大。一名市场分析师认为,如未来依旧采取勾地制度,实施土地集中出让后,外地房企进入青岛的门槛相对变高。「青岛会否在后续集中供地中调整出让政策还不确定,第二三批集中出让更值得观察。」他称。

在「两集中」政策之初,天津自然资源局告诉财新,住宅用地集中出让,一定程度上可以营造更公平的竞争环境,让更多房企有地可拿。「过去土地一块一块地出让,有资金实力的房企可以参与每次竞拍,甚至把好地全部拿走。」他说。

但从首轮集中供地结果来看,上述机构分析师称,政府出台该政策的初衷「大部分都达到了,比如稳地价、减少流拍率,但『给中小房企更多公平竞争的机会』这个初衷并未实现」。

根据贝壳研究院的数据,截至 6 月 3 日,已完成首轮集中供地的城市 TOP50 房企平均取地率近 50%。截至 5 月 27 日,全国首批集中供地房企权益拿地金额最高的是融创中国(01918.HK),拿地 40 宗,权益成交金额为 639 亿元;招商蛇口(001979.SZ)、华润置地(01109.HK)分别拿地 15 宗和 12 宗,权益成交金额分别为 367 亿元和 331 亿元

我们应该学会去理解别人的观点,不仅仅是服从和被告知。

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