深圳二手房领跌

这是否意味全国楼市将进入平台期或整理期?

深圳二手房市场进入了买卖相持阶段。

据深圳房地产中介协会(下称「深房中协」)统计,2021 年 3 月至 6 月,深圳二手房单月预录网签量分别为 4869 套、4396 套、3781 套、3216 套。而 2020 年,这一数据为月均 1 万套。

成交量连连下跌,与二手住房成交参考价格发布机制有关。这一制度颁布于 2021 年 2 月 8 日。各住宅小区的参考价由深圳市房地产和城市建设发展研究中心调查分析形成,以近一年二手住房网签价格为基础,并参考周边一手住房价格。参考价原则上每年发布一次。首份清单覆盖全市 3595 个住宅小区。

深圳市住建局称,参考价制度有利于引导市场理性交易,引导中介机构合理发布挂牌价格,引导商业银行合理发放二手住房贷款,防控个人住房信贷风险,稳定市场预期。

新政发布后,深圳市各中介机构遵循政策要求,将所有线上线下的房源价格改成了参考价,历史成交价格不再显示。购房者如果想要了解卖方真实意愿价格,只能向中介咨询。

实际上,官方参考价普遍低于当前市场实际价格。在深圳南沙区和福田区,有些豪宅楼盘的价差可达 1 倍。尽管如此,交易各方都不能忽视官方参考价。银行贷款以参考价为准,是这一制度的威力所在。官宣参考价和实际市场价差距越大,买家实际支付的首付比例越高。

一名供职于深圳中原地产的经纪人告诉财新,参考价制度执行后,他的业务量节节下降。「以前高峰时期,百仕达花园一个月能成交 30 多套,现在能有三四套就不错了。」这名经纪人说。

百仕达花园是罗湖区一个大型电梯房小区,罗湖区是深圳最成熟的城区,楼市以存量房为交易主力。百仕达花园共分四期,官方参考价在 5.99 万至 6.97 万元/平方米之间,而卖家实际报价普遍在 8 万至 11 万元/平方米之间。

参考价制度与银行信贷政策联手卡住了资金端,深圳二手房成交周期持续拉长。据深圳中原研究中心统计,至 2021 年 5 月,二手房成交周期已达 313 天,较 1 月时增加 153 天。

深房中协发展研究部部长华洪指出,深圳过去的楼市调控主要聚焦于需求端,在金融端发力不足。以往每次出台政策后,市场往往能在二至四个月内适应,之后需求回升,成交量明显反弹。但参考价制度结合了信贷调控手段,买卖双方博弈的时间会比以往更长。

华洪指出,市场博弈期结束的关键指标是成交量触底反弹。目前深圳二手住房成交量仍在继续下滑。「即便成交量探底,之后的低谷时期可能还会持续较长时间。」他预计,这段博弈期可能要维持一年左右,直至参考价清单下一次更新,市场才会出现明显变化。

价格松动

随着成交量持续萎缩,部分急售业主报价开始松动。

3 月初,深圳出现首个按参考价放盘的房源,引得众买家哄抢。业主要求全款买房,最终通过抽签方式在四名买家中确定购房人。

近期,百仕达花园也出现一套按参考价挂牌的房产,开放看房首日就有买家下了定金。房源单价为 5.99 万元/平方米,但买方要承担 80 多万元的卖方交易税费。中介告诉财新,同一小区其他售房业主的心理价位多为 8 万元/平方米。

在南山区,也有急售业主陆续降价。链家地产一名中介称,有一处房源以 870 万元的价格挂了 40 余天没有成交,业主近期将价格下调至 838 万元,降幅达 4%。此外,最近一个月,一名后海片区的业主把报价下调了 200 万元,降幅超 10%。贝壳找房 App 数据显示,近两周内,蛇口片区一个豪宅房源业主报价下调了 620 万元。

按照深圳二手房交易的「潜规则」,买方通常要承担卖方的税费。最近在深圳其他区域,出现了卖家包揽税费促成交的案例。这种变化一般视为买卖双方地位转换的苗头。

多名中介告诉财新,目前下调价格的业主大多是因为急于换房或者急等用钱,愿意以低价促成交。

房价越高的区域,价格下调幅度越大。据深圳中原研究中心监测,5 月 2 日至 6 月 19 日,二手房周报价跌幅超 5% 的片区共有 44 个,其中 28 个片区位于福田、南山、罗湖、龙华、宝安五个行政区的高房价区域。

参考价制度终结了深圳二手房价持续上涨的局面。国家统计局数据显示,2021 年 5 月,深圳二手住房价格指数环比下跌了 0.1%,结束了此前 23 个月连涨态势。

事实上,从深房中协监测的前端数据来看,从 2021 年 2 月起,深圳预录网签的二手住房成交价就呈现逐月下跌的趋势。2 月至 5 月,均价累计下跌了 6.49%。

新政出台至今,按参考价挂牌的房源开始从无到有,从少到多。以「参考价」为关键词在中原地产、链家、乐有家官网搜索,6 月 23 日的搜索结果显示,三大平台分别有 12 套、16 套、10 套房源标注为按参考价或低于参考价销售;6 月 30 日,三大平台同类房源分别增加至 29 套、17 套、11 套。

整体来看,买方在二手房交易中的话语权逐渐增强。深圳中原研究中心数据显示,二手住房买方的议价空间从 2 月起快速上升,5 月较 4 月增加 2.7%。

二手房放盘量的波动也显示出卖方心态变化。深房中协监测数据显示,1 月 28 日,深圳四大中介机构二手房放盘量为 11.30 万套;至 2 月 19 日,下降 7.77% 至 10.42 万套;3 月 31 日,回升至 11.18 万套,接近政策出台前的放盘量。

深房中协认为,政策出台初期,相关配套措施不完善,业主因价差明显撤盘惜售;后续政策明朗,部分业主心理预期分化,重新放盘。

增加首付压力

如果没有信贷政策配合,参考价机制可能会流于形式,实施效果将大打折扣。但银行一直视房贷为优质资产,积极争夺市场份额,调整房贷政策慎之又慎。对于深圳颁布参考价制度,当地银行最初的反应有所迟疑。

新政刚刚发布时,财新走访多家银行网点,银行个贷经理大多回复,政策如何执行有待上级行通知。据财新了解,至 2 月 22 日,只有光大银行明确对客户表态,按参考价发放深圳二手住房贷款。其他银行回复客户留有余地,仅称贷款的发放额度可能会与真实成交价存在差距。

至 3 月,主要商业银行都已接到通知按照新政执行。此外,涉及房产抵押的经营贷额度也要以官方参考价为依据。「按参考价发放房贷相当于釜底抽薪。」华洪评价称,这意味着从金融层面压制二手房交易杠杆。

由于参考价大幅偏离市场价,绝大部分业主没有意愿按照参考价售房。而购房者在银行侧只能按照参考价申请房贷,首付压力明显加大。

按照深圳市政策,买家如果是首次购房,且名下没有贷款记录,首付最低为三成。以宝安区一套房产进行测算。中介网站上按参考价制度执行的挂牌价为 467 万元。而据中介介绍,业主实际售卖意愿价格为 639 万元,较挂牌价高出 37%。首套购房者如果要买下该房产,只能从银行贷出相当于参考价七成的资金即 327 万元,另需要一次性向卖方支付 312 万元房款,等同于首付五成。

同等条件下,若购房者选择一套价值 639 万元的新房,首付按三成计,只需 192 万元。

多名中介人士告诉财新,除了偏远区域和少部分低价房源,首次购房的二手房买家都要按五成首付准备资金。不少购房者打了退堂鼓,转而优先考虑新房。

深圳市住建局掌握价差情况。2 月 9 日,深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋在接受媒体采访时称,全市 3595 个小区中,有 27% 的市场价格严重偏离参考价格,这些小区主要来自南山、福田、宝安中心区热点区域,价格虚高,存在投机炒作的成份。

华洪称,二手房参考价和市场价的价差一定会继续存在,「长远来看,价差肯定是不断缩短的,但是这个调整期可能要持续好几年」。

出台新政必然导致市场短期内「消化不良」,但为了长远的预期引导,深圳市住建局还是选择了直面短期压力。

一二手房价差收窄

参考价机制引导二手房价市场预期下调,调控作用还有蔓延到新房市场的迹象。

此前,深圳二手房市场为纯市场定价,新房市场一直执行严格限价,一二手房价格严重脱钩。据市场机构美联物业统计,2020 年 12 月,深圳一、二手房成交均价分别为 5.62 万元/平方米、6.37 万元/平方米,二手住房价格较一手高出 13%。

2020 年,深圳楼市屡现「打新热」。购房者看到巨大的价差,相信「买到就是赚到」。「打新」群体通过代持、众筹等方式炒房,抢占刚需购房名额。

2021 年,深圳新房热度明显降温。除了严查首付资金来源、上调房贷利率、严打民间炒房团,一二手房价格利差预期缩小也是因素之一。

6 月中旬,位于宝安区尖岗山片区的一个楼盘推售 856 套房源,吸引了 1307 名客户意向登记。该楼盘预售价为 7.54 万至 9.73 万元/平方米。选房当日开发商只卖出了 500 多套,去化率约为六成。

6 月下旬,位于龙岗区布吉片区的一个项目开盘,推出 373 套住宅,预售备案均价 5.95 万元/平方米。楼盘仅吸引了 391 名客户认购,最终销售 286 套,去化率为 77%。值得注意的是,这次推盘包含最低八八折的优惠,折扣力度为近年罕见。

华洪分析称,楼盘的认购率达到房源数的 2 倍才会有较高去化率。上述两个项目认购情况并不热烈,去化率低很正常。

此外,上述尖岗山项目附近还有一处存量楼盘,二手房官方参考价为 9.03 万元/平方米,市场价约为 12 万元/平方米,参考价和尖岗山新盘价相差无几。华洪认为,市场普遍预期该片区未来房价会向参考价靠拢。

「现在买新房,未来不一定能以想象的高价格再卖出去。」美联物业全国研究中心总监何倩茹称,在一些片区,「打新」概念已经没有太多炒作机会了。

华洪还指出,参考价制度影响新房市场,以区域热度变化为典型表现。

深圳西部地区的新房市场热度原本比东部地区更高。参考价制度实施后,西部地区二手房实际交易价格和参考价差异较大,东部地区相对较小。这意味着,新政策发挥市场引导作用时,在西部地区的针对性更强。当前,深圳新房市场呈现出「西冷东热」的局面。

深圳中原研究中心统计数据显示,5 月,深圳一手住宅网签量仅 2677 套,环比下降 23.6%,为最近一年来新低点。2 月–5 月,总网签量为 1.49 万套,较 2020 年 10 月–2021 年 1 月下降四成。

国家统计局数据显示,2 月–5 月,深圳一手住宅价格累计上升 1.18%,总体较为平稳。

华洪分析称,新房热度下降,一方面与供应情况高度关联,上半年新增热门楼盘较少;另一方面,市场对此前炒作过热的片区调整了判断,刚需客户趋于理性,倾向于购买品质楼盘,而不是有价差就去买。

增加供应「治本」

对全国楼市而言,深圳 5 月二手住房价格下跌带有标志性意义。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,2020 年二季度新冠疫情形势平缓后,新一轮楼市上涨是从深圳和上海开始的,后续传导至其他热点城市,传导路径与上一轮(2015 年–2018 年)楼市上涨相似。深圳房价下跌意味着此轮传导结束,未来几个月,全国楼市将进入平台期或整理期。

深圳二手房参考价制度也被看成调控「范本」,多个城市借鉴参考。

2 月底以来,浙江宁波、四川成都、江苏无锡、陕西西安陆续宣布建立类似的二手住房价格信息发布机制;广东东莞、浙江杭州以及上海则在中介侧发力,要求中介发布合理的价格信息。

深圳对二手住房的强管控还在持续,目前主要是在执行层面查缺补漏。5 月,深圳一家中介门店用榴莲和香蕉图案「打暗语」,标注卖方实际报价。一个榴莲图案代表 1000 万元、一个香蕉图案代表 100 万元。

上述做法违背了「中介挂牌价不得高于参考价」的要求。当地主管部门要求该店面停业整顿,公开重申各中介要严格执行新政,不得违规推广。

李宇嘉提醒,政策不可轻易「松绑」,深圳调整「豪宅税」政策就是前车之鉴。

针对非普通住宅征收的增值税及附加俗称「豪宅税」。深圳于 2019 年 11 月调整了普通住宅的认定标准,成交总价不再作为参考依据,144 平方米以下的住宅,无论成交价格高低,持有满两年后再交易,均可免去增值税。

深圳此举本意是降低刚需购房成本,但实际交易中,省下的税费进入了房价,变成卖方利好。政策被部分人曲解、放大、炒作,推动预期上升。国家统计局数据显示,当年 11 月至 12 月,深圳二手住宅价格指数累计上涨了 2.39%。

调整「豪宅税」是 2016 年 9 月至今深圳这轮楼市调控中的「败笔」。华洪认为,政府出发点虽是为市民减税降费,但实际效果背离了政策原意。

「如果市场稳了、房价下跌了,执行是不是会打折扣,导致漏洞百出?」李宇嘉认为,如果参考价政策后续再次宽松且监管不严,经营贷流入楼市、「深房理」式炒房乱象就可能卷土重来,深圳楼市有可能进入平台期而不是下跌期,周期性反弹就会接踵而来。

华洪指出,从中长期看,破解深圳高房价问题的关键仍是增加一手住房供应。

「十三五」期间,深圳将大量土地用于保障民生设施和产业、商业服务设施等,居住用地供应长期不足,「重商业、轻居住」的供地思路饱受诟病。

2020 年起,深圳明显提高了居住用地供应量,年内实际供应宅地面积同比增加 137%。同年,商服用地计划供应面积同比下降 33%。

2021 年,深圳延续上述思路,宅地计划供应面积较 2020 年实际供应增长 1%,商服用地计划供应量进一步压降一半以上。

近期,深圳市规划和自然资源局发布了《深圳市国土空间总体规划(2020–2035 年)》(草案),提出 15 年内要新增 200 万套住房,较 2018 年提出的目标再增加三成。新增住房按照四成商品住房、六成公共住房分配

我们应该学会去理解别人的观点,不仅仅是服从和被告知。

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