「房贷荒」降临楼市

资金大规模涌入楼市的时代宣告结束

年中房贷告急。自 6 月下旬起,广州、武汉、合肥、南京等多个城市宣告「房贷荒」。购房者申请房贷需要排队,放款时间从以前的一个多月延长至三到六个月不等,部分城市甚至传出二手房「停贷」消息。

国内楼市叠加在杠杆之上,「房贷荒」无异于釜底抽薪。诸多业内人士均称,每年 6 月下旬都是银行房贷额度低谷期,但情况从未如当下这般严重。

房贷集中度新规卡住了「水龙头」。2020 年底,央行和银保监会联合发文,分五档设置各类型银行的房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。最高档是中资大型银行,两个上限分别为 40% 和 32.5%;最低档是村镇银行,两个上限分别为 12.5% 和 7.5%。

「刚性指标控制住了银行将资金投向房地产的冲动。」一名国有大行的中层人士称,「管住了银行,房地产就管好了一大半。」

广州大源按揭代理服务有限公司总经理郑大源称,自 2021 年起,楼市调控的重心从提高购房门槛转向金融「去杠杆」。「无论是严查购房者的首付资金来源,还是严控银行的涉房贷款额度,都体现了这一趋势。」他认为,压降楼市杠杆将是未来常态。

在 6 月 1 日举行的新闻发布会上,银保监会副主席梁涛介绍称,在 2021 年前四个月,银行业房地产贷款同比增长 10.5%,增速创八年来新低,持续低于其他各项贷款增速;房地产贷款占各项贷款的比重同比下降 0.5 个百分点,已连续七个月下降。

「房贷荒」蔓延

5 月下旬,30 岁的张小虎(化名)签下人生第一份购房合同,购买一套位于广州市郊区的二手房,总价 180 万元。他支付了 8 万元定金,只等银行放款后过户。

但之后一个月,张小虎的房贷申请连续被中国银行和工商银行拒绝。此后,按揭中介协助他向民生银行递件,结果依然是「不能保证百分百获批」。中介让其作好四个月到半年后银行才能放款的心理准备。

这是 6 月下旬广州多家大型银行房贷额度紧张的缩影。「一些银行以额度不足为由,根本不做二手房业务。」一名房产中介告诉财新,还有额度的银行,放款时间也从一两个月延长至三四个月甚至半年不等。

这一现象并非广州独有。据《21 世纪经济报道》,上海多家银行上半年的房贷额度全部用完,2021 年三季度的房贷额度也已经不够用。有的中介称,无论是一手房还是二手房,无论是首套房还是二套房,要办理房贷都要等到第四季度。

部分二线城市情况类似。据中原地产研究院发布于 6 月 21 日的研报,在合肥,已有一家银行暂停二手房贷款业务,三家银行暂不受理房贷业务,四家银行额度紧张;在杭州,两家银行的二手房贷款「原则上暂停审批」;武汉和南京的部分银行亦出现同样状况。

财新梳理公开资料发现,在上述城市中,二手房房贷额度比一手房更加紧张。郑大源认为,当房贷额度紧张时,银行更倾向于给一手房放款。「房企和银行之间有大量对公业务,比如开发贷。只有这些新房的购房者顺利拿到房贷,房企才能实现资金回流,进而偿还开发贷。对银行来说,这意味着可以降低自身的资金风险。」郑大源说。

但前述国有大行的中层人士认为,银行发放房贷的策略因时因地而异。「比如在北京、深圳,二手房成交量大于一手房,银行可能就没有这么明显的放款偏好。」该人士称,银行确实会考虑房产的资质,「比如房龄较长的二手房,我们就会审核更加严格,而且贷款年限也会比较短」。

事实上,多地新房的放贷速度整体趋缓。某房企杭州区域的融资负责人告诉财新,公司有一个新项目开盘,协助购房者递交的房贷申请总额超亿元。「房企和银行往往都有长期合作。但 6 月初,就是这家长期合作的银行也告诉我们,暂时只能审批下来 1000 多万元,剩下的要在未来几个月里慢慢审批。」他说,以往新房贷款只要一个多月就能批下来,最多三个月就放款,现在可能要等待半年以上。

「房贷放款太慢,我也很着急。」这名负责人说,「银行就是没有额度了,哪家都差不多。往年都是银行找房企,要求合作房贷、开发贷,现在形势完全反过来了,都是房企求银行。」

在 6 月底出现「房贷荒」的城市,2021 年楼市都较为火爆。比如广州,上半年累计成交新房 6.1 万套,累计成交二手房 7.45 万套,双双创下历史纪录。在此前五年同期,广州新房成交最高峰出现在 2016 年上半年,累计成交 5.7 万套;二手房成交最高峰出现在 2018 年上半年,累计成交 6.87 万套。

上半年,杭州市区的新房和二手房成交量之和约为 16 万套,创下历史新高。中国指数研究院数据显示,其中新房成交量为 10.47 万套,二手房成交量为 5.53 万套。

楼市火热意味着房贷需求高涨。前述国有大行中层人士称,各家银行都不会明确宣称「停贷」,银行内部调整手段包括暂停接单、提高申请门槛或延迟放款等,且「只做不说」。

贝壳研究院发布于 6 月 21 日的研报显示,6 月在其监控的 72 个重点城市中,有 46 个城市的房贷放款时间延长,占比超过六成。广州的平均放款时间较 5 月延长 14 天至 98 天,佛山、东莞、中山、惠州等城市的放款周期延长至 100 天以上。

「无论如何,房贷都是银行的优质资产。」该人士称,房贷规模大、期限长、风险低,此前多年一直是银行最重要的争夺对象。如今银行收紧房贷业务,实在是「心有余而力不足」。

银行戴上「紧箍咒」

郑大源告诉财新,银行房贷额度收紧,从 2020 年底央行发布房贷集中度新规就已经开始。

新规将银行划分为不同档,分门别类规定了每一档银行的涉房贷款比例上限。在文件下发之时,相当一部分银行的涉房贷款比例达到或超过限额。华西证券发布于 2021 年 4 月的研报显示,根据 2020 年各银行年报,建设银行、招商银行、兴业银行、中信银行、邮储银行、青岛银行和成都银行的个人住房贷款占比超标。

其中建设银行和邮储银行均超过 32.5% 的红线,分别为 34.73%、34%;招商银行和兴业银行均超过 20% 的红线,分别为 25.35% 和 26.55%。这些银行需要在两到四年内实现个人住房贷款占比「达标」。

「这些银行的个人住房贷款理论空间均为负,合计约 11606 亿元个人住房贷款超标需压降。」该研报称,这意味着这些银行在未来很长一段时间内都难以获得新的房贷额度,而其他仍有房贷额度余量的银行,也必须考虑占比上限。

郑大源称,广州很多银行的房贷占比都严重超标,「只能结清多少房贷,就放出多少房贷,不能再有新增」。

「房贷集中度新规,给银行戴上了『紧箍咒』。」前述国有大行人士称,涉房贷款占比是刚性考核指标。尽管政策给了整改宽限期,但无论是高层还是市场,都紧盯各家银行,造成巨大压力。

「很多地方楼市火热,银行在第一季度就把半年的房贷额度放完了。现在临近半年考核,涉房贷款比例高的,就只能一方面迅速开拓其他业务,比如消费贷、经营贷;一方面把所有能暂停的涉房贷款都停了。」该人士称。

另一名深圳的银行界人士称,上半年,各家银行都收到了「来自高层的精神」,即资金要用于支持实体经济,减少对房地产的投入。「现在银行对工商业的贷款明显放松,我们都是主动去找实体经济的优质企业,求着给他们放贷。」该人士称。

这名银行界人士称,房地产业的风险正逐渐显现,引发高层关注,亦使得金融机构对房地产业心生警惕。

中国东方资产管理股份有限公司发布于 4 月 6 日的《中国金融不良资产市场调查报告(2021)》显示,大型国有商业银行、股份制商业银行的房地产不良贷款余额显著上升,由 2019 年的 486 亿元升至 2020 年的 729 亿元,增幅约 50%。同期房地产贷款余额的增幅为 11%。

6 月 10 日,银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上称,一些地方房地产泡沫化、金融化倾向严重,部分大中型企业债务违约比例上升,加剧了银行机构的信用风险。

「最近几年,泰禾集团(000732.SZ)、华夏幸福(600340.SH)两家千亿以上规模的房企出现债务违约,银行也在重新评估房地产的金融风险。」前述国有大行人士称。

因为有土地或者房产抵押,在此前若干年里,涉房贷款都被银行视为优质资产。无论政策是否允许,各类金融机构都在明里暗里将钱投入房地产。每逢货币政策「放水」,房地产业就会受益,业内称为「大河涨水小河满」。

2021 年的形势不同以往。在房贷集中度刚性要求下,资金要想违规流入房地产,难上加难。一名房产中介告诉财新,在 2018 年以前,银行审贷并不严格,中介可以提供「一条龙」服务,帮忙开出符合规定的银行流水和完税证明,现在违规操作完全行不通了。

据财新了解,当下广州的银行普遍严查首付款来源,对首付款来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款等情形,均不予审批通过。在签署同贷书至正式放款前,包括广州农商行在内的多家银行还会重新核查借款人的家庭征信状况,如发现新增经营贷、消费贷或大额银行流水,会要求申请人再提供资金流向证明。

张小虎告诉财新,银行对首付款来源查得极其严格,即便是父母亲给钱,也要提供父母的银行流水证明。「我甚至连独生子女证明、父母的户口本都提供给银行了。」张小虎说,因为流程繁琐,按揭中介提出了服务费涨价要求。

银行严格审查,是因为当下银保监会对银行涉房贷款违规处以重罚。公开资料显示,在 2021 年前五个月,各级银保监部门给银行开出的「涉房罚单」超过 100 张,罚金超过 6000 万元,远超 2020 年同期。

房贷利率站上历史高位

市场供需失衡,房贷利率上涨。在广州,短短半年内,多家大行的房贷利率上调了四轮。一名房产中介称,「对部分愿意接受更高利率的客户,银行可能会优先放款」。

公开资料显示,2020 年 12 月,广州的工农中建四大行的首套房贷利率和二套房贷利率分别为 4.95% 和 5.25%;现在,这两项利率分别飙升至 5.55% 和 5.75%,分别上调 60 bp 和 50 bp。1 bp 等于 1 基点,100 bp 等于 1 个百分点。

首次购房人如果在 2020 年底申请房贷,以总额 200 万元、期限 30 年、等额本息计,共需偿还利息 184 万元;换作现在,利息达 211 万元,多出约 27 万元。

这一计算仅能大致反映出房贷利率上涨推升购房成本,结果并不精准。从 2019 年 10 月起,国内房贷利率正式「换锚」。在「换锚」前,各地的房贷利率是在央行给定的基准利率上,按市场需求,在限定范围内给予一定折扣或者乘以一定倍数。「换锚」后,各地房贷利率以五年期 LPR(贷款市场报价利率)为定价基准,各级银行再分别设定加点数值。

LPR 由央行定期发布,购房者在与银行签订贷款合同之时,「加点」已经固定。未来月供数额会根据 LPR 的变化而变化。2019 年 10 月以来,五年期以上 LPR 经历三次下调,共计下调 20 bp。

在广州,目前首套房贷和二套房贷的主流利率分别为 LPR+90 bp 和 LPR+110 bp。从 2020 年 4 月至今,LPR 的报价一直保持 4.65%。「如果折算为过去的固定利率制,当下的房贷利率大体相当于基准利率上浮 20%。」郑大源告诉财新,这一加点力度几乎达到历史最高值。

公开资料显示,广州最近五年的房贷利率最高值出现在 2018 年 10 月,首套房贷利率为基准利率(4.90%)上浮 20%,达到 5.88%。这一利率水平仅维持了短短一个月就转向回落。尽管从绝对值看,当下广州的房贷利率尚未突破近几年的纪录,但也已经处于历史高位。

在热点城市中,广州的房贷利率并不高。据广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉统计,6 月惠州的首套房贷利率最高,为 LPR+215 bp,达到 6.8%;成都、南宁、洛阳、无锡、中山等地首套房贷利率也都超过或接近 6%。上海的二套房贷利率为 LPR+255 bp,达到 7.2%,较央行规定的二套房贷最低利率(LPR+60 bp),高出 195 bp。除了上海,至少还有 17 个城市的二套房贷利率超过 6%。

从全国来看,房贷利率从 2021 年 1 月起进入上涨通道。根据融 360 大数据研究院发布的《中国房贷市场报告》,5 月全国首套房贷平均利率为 5.33%,较 1 月时增加 11 bp;二套房贷利率为 5.61%,较 1 月时增加 8 bp。

这一趋势在 6 月更加显著。据贝壳研究院监测,6 月 72 城首套房贷平均利率为 5.52%,二套平均利率为 5.77%,分别较 5 月上浮 5 bp、4 bp;若分季度看,二季度 72 城的首套、二套房贷平均利率分别累计上涨 17 bp、15 bp,增加幅度超过以往。

房贷利率上涨,伴随着房贷规模下行,拐点在 5 月出现。央行发布于 6 月 10 日的数据显示,5 月居民中长期贷款增加 4426 亿元,同比少增 236 亿元,这是 2021 年以来这一指标首次出现同比下降。从环比看,5 月新增居民中长期贷款连续两个月下降。居民中长期贷款主要指个人住房贷款。

「从今年 5 月起,新增居民房贷开始进入下降通道。」信达证券发布于 6 月 14 日的研报称,居民房贷的上一个下行拐点,出现在 2017 年 3 月,当时一二线城市陆续发布限贷政策,距今已四年有余。

「与此前相比,这轮调控具有中央和地方打出组合拳的显著特征,即宏观层面对银行涉房贷款进行调控,各地根据自身情况因城施策。」该研报认为,这与四年前房贷规模出现下行拐点的政策背景高度相似。

楼市影响几何

「房贷荒」真实影响了张小虎的购房计划。银行放款周期拉长,延缓交易速度,他曾在 4 月错过了一套心仪的二手房。「那套房的业主不能忍受半年后才拿到房款,坚决要求买家支付全款」,张小虎不得不放弃交易。

全款支付成为楼市「香饽饽」。一名房产中介告诉财新,很多因为置换需求卖房的业主都等着收款,再拿这笔钱作为下一套房产首付,这些人往往「等不起」。

广州房地产中介协会提供的材料显示,房地产信贷环境持续加压,二手住宅按揭需求表现持续疲软。2021 年 3 月,广州二手住宅的按揭付款比例为 71.27%,此后三个月连续下滑,比例分别为 65.65%、62.16% 和 58.11%。

在一手房领域,房企愿意让利换取购房人全款支付。6 月下旬,财新从广州多个项目处获悉,若购房人全款买房,房企可以额外给予 1% 至 2% 的折扣。

前述房企融资人士告诉财新,2020 年 8 月央行开始限制房企新增债务规模后,房企从各个渠道获得融资的难度陡然加大,销售回款成为房企最重要的资金来源。

发端于 2021 年 2 月的热点城市集中供地制度,对房企在短时间内的现金流提出更高要求。「我们之前的设想是,在集中拿地之前一两个月,组织一批项目开盘,获得回款后就可以迅速投入买地。」该融资总监说,「但现在银行迟迟不放房贷,回款难以跟上投资节奏,中小房企手足无措。」

「房贷荒」之下,各方对楼市的预期都在发生变化。诸多业内人士均称,当下房企态度谨慎,除加速销售,还放缓了投资节奏。

放款周期延长增加了交易的不确定性,二手房经纪人尤其焦虑。前述房产中介称,在短则三个月长则半年的时间内,一旦房价上涨的幅度高于卖方需要支付的违约金,则卖方存在违约动力;若是房价下跌的幅度大于买房需要支付的违约金,则买方存在违约动力。

置业意愿也在改变。中国指数研究院每月基于大约 8000 份问卷形成全国城市居民置业意愿调查。2021 年 6 月,43% 的受访者明显感受到贷款难度提升,一线城市感受最为明显;仅有 26% 的受访者的购房意愿强于 5 月,环比下降 28 个百分点,是春节以来首次出现下降。计划在半年内买房的受访者占比环比下降了 22 个百分点。

房价上涨的预期正在减弱。上述调研报告显示,6 月,认为房价仍会上涨的受访者占比降至 28%,近五成的受访者认为所在城市的房价将保持平稳,未来房价涨幅或将逐步回落。

「房贷荒」往往具有周期性。李宇嘉称,与过去一样,「房贷荒」有可能会缓和,但银保监会对银行的「两条上限」要求不会放松。

6 月 1 日,在银保监会召开的新闻发布会上,统信部副主任刘忠瑞称,银保监会将对新增涉房贷款占比较高的银行实施名单制管理,督促其落实房地产金融调控要求,合理控制房地产贷款增速。「对限期整改不到位的,将进一步采取更加严厉的监管措施。」刘忠瑞说。

「资金大规模涌入楼市的时代结束了,靠杠杆炒房的时代也一去不复返。」李宇嘉说,2020 年房贷增速一直高于楼市销售增速,自然导致楼市繁荣;而楼市销售金额增速大于销售面积增速,房价上涨,又会反过来倒逼按揭增加。

「如果不控制,这个顺循环就会持续下去。」李宇嘉说,上述趋势在 2021 年受到遏制,房贷增速低于楼市销售增速,「只要资金控制住了,楼市就降温了」

我们应该学会去理解别人的观点,不仅仅是服从和被告知。

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