城市更新会是下一个资本新风口吗?

土地剩余使用年限越来越短、长期资金成本贵、资本退出通道较为狭窄是市场化城市更新项目中的几大难题

近期多省市有关城市更新的政策密集出台,最近是在 6 月 2 日,上海宣布成立城市更新基金,基金总规模约 800 亿元人民币,将定向用于投资旧区改造和城市更新项目。此外,北京、天津、重庆等地也均提出对城市更新方面的政策支持,包括土地、金融、审批等方面。据不完全统计,已有至少 17 个省市出台城市更新政策、法规。各大房企与其他社会资本也纷纷入局。

2020 年,中央政治局常务会会议上提出,城市建设要通过城市更新实现空间品质提升,并拉动经济发展动力;2021 年 3 月,城市更新被写入政府工作报告和十四五规划纲要,政策支持权重不断增加。为何城市更新近年来被频繁提起?

明源地产研究院认为,当城市发展步入成熟期后,即增量开发达到上限后,更新是必然,否则,城市发展将进入衰退期;华西证券指出,城市更新是当前城市存量发展的重要途径,对激活城市存量土地,满足住房需求,提升城市的未来发展空间意义重大。

业内认为,相关政策将有效拓宽城市更新资金筹措渠道,提高社会资本的参与积极性。那么,存量地产市场下,城市更新是否是下一个新风口?

城市更新与此前提出的棚改,旧改不同,其所涉及的范围更大、也更市场化。旧改先于城市更新出现在中央文件中,随着城市更新概念的提出,旧改成为了城市更新的重要一环。

而棚改属于自上而下、政府主导的公益性项目,其对象是居民住宅,实施方式主要是拆迁安置。城市更新包括的对象更广,例如工业厂房和商业设施等,主要通过提升改造(微改造、综合治理)和改建扩建(功能改变)。城市更新吸引到更多市场主体参与,通常不是纯公益性项目。

一般而言,城市更新按照改造程度从大到小,总体上可分为拆建类、改建类和保留类。其中保留类包括两种情形,一是对现状的维护,二是在保留现有建筑物的基础上赋予其新的用途。按照开发模式城市更新可分为政府主导、市场主导、政府和市场合作,由于资金压力一直是城市更新的痛点,故政府也在号召更多社会资本参与进入,目前城市更新的资金来源主要包括政府的预算资金、招商引资带入的资金以及城市更新后的增量资金。

华西证券指出,市场化机构一般通过 F+EPC(即工程承包方为业主解决部分项目融资款,或者协助业主获取中国甚至国际融资以启动项目)、PPP 两种方式参与,这是城市更新与棚改、旧改相比的最大亮点之一。市场化机构可以通过一级项目招投标直接参与、或者经由城投/国企委托代建参与、抑或是通过 F+EPC、PPP 模式(政府和社会资本合作)参与。主要参与者仍然以地产开发商为主,但其中具备商业地产开发经验的主体将更具优势。而除了开发商以外,其他相关参与方,如运营方以及其他社会资本等亦可参与城市更新项目中。

城市更新缘何能吸引到开发商参与?华西证券认为主要由以下三点原因。第一,拿地成本低、效率高,在城市更新项目中,由于一级整理成本可抵扣二级拿地成本,这使得开发商能以更小的投入从前端介入项目。加上各地政策允许绕开公开招拍挂拿地,开发商拿地效率更高。

第二,开发商参与一级即可锁定二级,随着 22 城市集中供地政策落地,土地市场二八分化更加显著,开发商可以通过参与城市更新一级招标,提前锁定二级拿地资格,属于拿地的重要方式,相对市场化属性强。

第三,开发模式多样,除了旧改以外,其他城市更新项目具有较强的市场化属性,这对于开发能力强、经验丰富的开发商有很大的利润空间。

克而瑞地产研究中心数据显示,截至 2020 年中报,TOP100 房企中有 47% 的企业涉足城市更新领域,TOP50 房企中有 61% 的企业涉足城市更新。

不过,更多的城市更新项目仍然集中在北上广深等一线城市。世邦魏理仕中国区战略顾问部负责人曾公开表示,北上广深之外,其他地区很少有基金公司进入,这其中与当地的产业结构有关,亦与仍有土地发展空间,饱和量不足有关。

市场有多大?克而瑞城市更新研究中心在城市白皮书中指出,未来 5 年新增土地供应总量折算到在建面积约 65 亿平米,未来 5 年城镇人口住房需求、改善型住房需求、以及动拆迁带来的住房需求累计需求总和为 89 亿平米,供求差值接近 25 亿平米,年均 5 亿平米,按每平米 1 万元,年均将达到 5 万亿元。

城市更新其实并非单纯对项目的拆除与重建。锦和集团董事长郁敏珺在华平投资与锦和集团共同成立的锦和资管平台启动仪式上表示,城市更新就像旧瓶装新酒,具备三个要点。第一,改造项目时,首先要找准功能定位,目前有很多成功的例子,如酒店公寓改成办公楼等;第二,重现文化,只做硬件改造,没有文化价值,不会有精准的物业价值定位和提升。只有秉承文化传承,才能达到设计、定位、招商运营和谐统一;第三,重构产业,要将项目与新产业新经济组合发展,并应用新技术促进产业协同发展。

「城市更新的成功与否高度依赖资产管理的运营能力。」郁敏珺表示。在运维方面,城市更新需要长时间考虑物业持有、物业运营、专业化管理等长效机制,但目前相关机制还非常匮乏。

在郁敏珺看来,尤其是市场化的城市更新项目中仍面临着诸多困难。其中,最大的就是土地剩余使用年限问题。很多土地项目现在只剩下 20 年左右的使用年限,有些甚至不到 20 年,而很多头部基金在进行投资时,有不低于 25 年年限的红线限制。随着时间演进,存量土地项目的年限将会越来越短,土地剩余使用年限过短会令资本的兴趣大打折扣。

她还指出,资本退出通道窄、市场化项目长期资金成本贵也是难题,长期资金来源方面,国内的社保、养老等资金还尚未进入城市更新投资领域。诸葛找房数据研究中心分析师梁楠亦表示,城市更新项目实施方案审批、监管力度大,项目周期或将延长,对企业的资金储备要求较高,这也一定程度上削弱了市场化资本的热情

我们应该学会去理解别人的观点,不仅仅是服从和被告知。

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时代的水流漫过了每一只筏子,浸湿了我们的脚,而大雨迟早要来。

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