学区房祛魅

学区房的动力源头来自优质教育资源稀缺及分配失衡,多地教改持续推进,治标仍需治本

被优质教育资源不均衡裹挟多年的学区房,正在被撼动根基。3 月 20 日开始,上海地区房产中介平台的「学区房」信息全部下线,价位虚高的房源将无法通过房管部门审核查验。

此前一天,上海市房地产经纪行业协会发起自律倡议,重点提及对学区房「规范房源挂牌和信息发布」。链家、太平洋、中原地产、我爱我家等 14 家主要房产中介机构承诺,不以学区房名义误导购房者,不使用「学区房」字眼推介、宣传房源;规范介绍教育资源用语,不出现「升学率」「对口」「名额未用」等。

北京也有类似要求。以贝壳找房 App 为例,其于近期下架了北京市所有小区的二手房历史成交数据,仅可查看在售房源的价格和信息。链家、中原地产方面均确认,目前行业已明令禁止炒作学区房,政府希望弱化学区房概念,尽可能做到教育公平。

房地产市场历来受政策风向、市场情绪影响较大,时常出现「买涨不买跌」等非理性现象。限制「学区房」概念炒作、信息夸大及肆意传播,有助于平抑市场情绪。但真正能釜底抽薪学区房的,还是教育改革政策,治标仍需治本。

3 月 16 日,上海市教委公布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》,一石激起千层浪,影响范围迅速跨越上海本地,传递到北京、深圳等城市,引起社会强烈关注。这份文件极大地改变了上海市优质高中的招生方式,凸显了教育均衡化的改革方向。根据新政策,全市优质高中六成左右生源名额,须被统一分配到各区校。

这意味着中考「破圈」学区房,学生无论在哪个区、哪个学校,都有希望一搏优质高中的教育资源。中考招生方式的变革,也直接影响了小升初、幼升小的预期,缓释了家长对学区房的「刚需」执念。政策一出,上海暴涨近一年的学区房价格立马大幅回调,多个学区房报价一夜暴降 60 万至 100 万元。北京等其他城市的二手房尤其是学区房交易,也显著降温。

被学位裹挟的房子

学区房热度与教育政策休戚相关,政策风吹草动,都能迅速扰动供需两端的神经,进而带动楼市整体行情。2018 年和 2020 年上海两次教改政策落地,引发了学区房两轮暴涨。在九年制义务教育阶段,上海地区的小学、初中学生「就近上学」,住房因此有了学区属性。

2018 年 3 月,上海市提出「公民统招」的政策,即私立民办学校不能以早录方式「掐尖」生源,这令教育资源和竞争力显著好于公立学校的上海私立学校深受打击。由此,学区房的溢价和稀缺性得到呈现,那些本打算花钱上学而不是花钱买房的家庭,为避免「踏空」风险,转而考虑找教育资源较丰富的学区买房,以增加上优质小学的概率。

学区房应声而起。实际上,2018 年上海整体楼市在阶段性回调,平均房价持续下跌,12 月均价 49446 元/平方米,较 3 月最高点下跌 4.8%。但就读优质学区「建平系」学校的学生家长马丽回忆,以其所在小区房子为例,「公民统招」政策没出前,一套房子 550 万元卖不掉;政策推出后一天一个价,「小区能看到各种贴单,800 万元现金都买不到」。2019 年,大三林、黄浦、张江三大学区平均房价即涨到 6 万–8 万元/平方米。

随后,学区房需求对楼市整体需求显示出带动作用。2019 年上海房价开始止跌,并连续 10 个月持续上涨。2019 年 10 月,上海二手房均价每平方米超 5.1 万元,较年初上涨 3.6%。

2020 年春季,上海教育改革再进一步,在「公民统招」基础上,出台「民办摇号」政策,民办学校必须按摇号方式随机录取生源,不能再以笔试、面试等择优录取、自主招生。马丽解释称:「『公民统招、民办摇号』两个政策之下,如果还想去私立,首先要参与摇号,娃再优秀也没用,运气不好没摇到号,连入场券都没有。而摇到号的一旦没被录取,即使有学区房也没用,会被调剂到菜小(教学水平较弱的学校)。」

这一轮政策对房地产市场的影响更甚于上轮,学区房由此开启魔幻上涨之路。因就学民办的不确定性过大,优质公立小学备受追捧,相应学区房价格迎来暴涨。

马丽认为,对择校而言,除了师资力量,生源也是重要的考量因素,生源就是学习环境。「这样下来,未来越来越多的优秀生源转向公办,公办学校的竞争力会赶超民办,只有学区房能稳定保障好的教育资源,这个背景下房价怎么能不涨呢?」2020 年下半年,马丽所在小区的二手房售价已接近千万元,半年涨幅超过 10%。

马丽于五年前购入该学区房产,经过上海两轮教改,总房价涨超 1 倍。今年 5 月,其女儿将顺利进入处于上海第一梯队的「建平系」中学。「确保能进入初中后,就可以考虑把学区房置换掉了。」马丽说。

2020 年,上海楼市量价齐升,学区房跳涨尤甚。前 11 个月学区房成交量 58912 套,占整体房源的 20%,同比上涨 15%;激增的需求之下,学区房挂牌量却减少 24%,为 80385 套,占整体房源的 23%。行情紧俏拉动房价大涨,易居研究院数据显示,2020 年上海新建商品住宅成交均价 55994 元/平方米,同比涨幅为 2.5%;而以 2020 年学区房炒作较多的大三林板块为例,其 2020 年新建商品住宅成交均价高达 99359 元/平方米,同比涨幅 17.7%。

今年最新的教育均衡化改革,对学区房的影响也立竿见影,只是效果相反。

链家浦东南码头街道门店经纪人施权说,最近一周明显感觉市场弱了很多,买卖客户的观望气氛都很浓厚。查询链家网可见,在 2020 年下半年备受追捧的学区房板块浦东梅园街道,目前的挂牌房源每平方米售价在 15 万元上下,仅有一处单价超 19 万元。而在 2020 年高峰期,这个建于 1985 年的老旧小区的房价,小户型平方米高达 25 万元。更具戏剧性的是,因对口学校张江集团中学由民办转为公办,张江汤臣豪园小区的房价,目前已翻倍上涨至每平方米 15 万元。

学区房是一线城市面临的普遍问题,北京也不例外。

2020 年 4 月 30 日,北京市西城区教育委员会发布《关于西城区 2020 年义务教育阶段入学工作的实施意见》(下称《意见》)。《意见》提出,自 2020 年 7 月 31 日后,在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时,全部以「多校划片」方式在学区或相邻学区内入学;自该房产地址用于登记入学之年起,六年内只提供一个登记入学学位。

所谓「多校划片」即购买一处小区的房产对应区域内多个学校的学位,学生通过随机派位的方式分配热点学校的招生名额;与之对应的是「单校划片」,即购买房产的区域与某学校一对一关联。

这意味着,《意见》实施后,购买某知名学校对应小区的房产、「一套房锁定一所学校」的历史将不复存在。未来,即使购买学区房,家庭适龄子女也不一定能进入心仪的学校。

「多校划片」大大增加了入学不确定性,减弱了学区房对优质教育资源的保障属性,从而给「一房难求」的学区房降温。但《意见》指出,2020 年 7 月 31 日之后在西城区购房的家庭才适用新规,这为力争孩子「进牛校」的家长提供了与时间赛跑的机会,西城区学区房一度出现恐慌性的抛售和抢购。

据贝壳研究院统计,《意见》发布后一周,西城区二手房挂牌量即超过 4 月总量,成交量相当于 4 月成交量 70%。其中,优质教育资源较为集中的德胜门、金融街区域成交最活跃。5 月,这两个区域的二手房成交量分别环比增长 316%、134%。

政策发布次月,北京二手房价格环比上涨。据贝壳研究院统计,2020 年 5 月,北京二手房成交均价为 62609 元/平方米,环比 4 月上涨 8%,环比增幅较 4 月扩大 4.8 个百分点。二手房环比大涨的主要原因,是西城区的成交占比由 7% 增长到 12%,而西城区是北京二手房均价最高的区域,从而带动北京全市均价上涨。

此前,朝阳区、海淀区、东城区已陆续落地「多校划片」。据财新统计,在政策发布后、执行前,这些区域的二手房成交量价均出现集中增长;而在政策执行后,交易量在长达半年的时间中连续下跌。

学区房调控加压

二手房价格的领涨,拉动着一线城市二手房市场的火热行情,也引来了新一轮的政策调控加压。

2021 年开年后,上海密集收紧楼市调控:1 月 21 日,「沪十条」出台,封堵「假离婚」购房漏洞、调整增值税免征年限、加强信贷资金管理等;1 月 25 日,法拍房纳入限购范围;2 月 4 日,明确严控「租金贷」业务,要求禁止增量、压降存量。

上海还开启大规模房源真实性查验,虚高的学区房源将无法通过房管部门的审核查验对外展现。3 月 20 日,链家连夜下架超万套房源,称此举是根据相关要求,将不符合管理部门要求或资料不够完善的房源暂时性下架,待补齐资料、完成核验工作后,房源会陆续上架。

此前,上海市房地产交易中心下发《关于进一步规范存量房房源核验及信息发布工作的通知》及《上海市存量房房源核验及信息发布操作规范(试行)》。文件要求,自 2020 年 12 月 15 日起,房产中介在挂牌存量房前,要先备案并提交房源核验;中介机构挂售虚假房源、房价的,将被暂停网签密钥。

链家方面于 2021 年 3 月 10 日开启房源发布合规性操作,3 月 20 日前未经上海市房地产交易中心系统查验通过的房源,将无法在链家网和贝壳找房 App 呈现。

上海中原地产分析师卢文曦表示,挂牌的房源房价也会进行审核,原则上是不能高于周边小区的成交价,价位虚高的可能会审核不通过。这意味着,房价也被纳入强监管。

「楼市追涨情绪强烈,压住了价格炒作,也利于市场稳定。」卢文曦称。

卢文曦指出,学区房由于属性特殊,价格变动也有规律可循。上海一般是每年 3 月公布入学政策,以往上海学区房的价格会先于报名登记时间来一轮上涨,此后随着报名入学确定,热度会慢慢下降。但 2020 年这波上涨特别明显,时间长、速度快,从挂牌单价看,能明显感觉市场有炒作,「故意带节奏」。

制造焦虑情绪、炒作概念,是某些中介机构在学区房交易中惯用的手段,尤其在热市中,会迅速扰乱市场信息和气氛。

2016 年 3 月,一张北京市西城区文昌胡同一处破旧学区房,卖出 46 万元/平方米的天价交易记录截图在社交媒体流传,该处房屋对应的学校为知名学校北京市第二实验小学。

在部分自媒体跟进报道、引发广泛关注后,西城区房屋管理局对北京市第二实验小学周边房地产经纪机构进行了房源信息核查,并对房屋产权交易系统进行查询,后通报称当期文昌胡同并未有产权交易过户记录,该「高价学区房」交易案例与档案记载不相符。

随后,北京市住建委开展房地产经纪机构专项执法检查,对东城区、西城区、海淀区等七个区的 120 家中介门店进行抽查,重点查处擅自发布房源信息、哄抬房价、阴阳合同等违规行为。

深房研究中心高级研究员李宇嘉认为,中介「促成交」的内在驱动,导致其天然地会对学区房概念进行宣传甚至夸大,而学区房成交活跃能带动整个片区的市场预期,甚至拉动整个城市房价上涨。

从 2020 年底开始,一线城市再次启动一轮房价上涨。2020 年 11 月,一线城市的新建商品住房和二手房房价涨幅均高于二、三线城市,广州、深圳、北京的二手住宅价格环比涨幅分列 70 个大中城市的第一、三、四位。2020 年 12 月,广州、上海的二手房环比涨幅分列全国第三、第六位。2021 年 1 月,深圳、广州、上海的二手房价格环比涨幅居全国前三位,北京位列全国第八位。

一线城市的此轮上涨,还是学区房概念拉动。多名中介人士称,从 2020 年四季度以来,北京主要是海淀、西城等学区房概念的「热点区域」房价涨幅较大,其他区域房价相对平稳。中原地产研究中心首席分析师张大伟认为,新冠肺炎疫情影响下,部分出国留学人群回流,一线城市学区房需求明显上升,从而拉动了整体市场上涨。

市场预期不断升温之下,1 月 28 日,北京房地产中介行业协会发布通告称,针对个别小区出现房价上涨苗头并被部分中介或自媒体恶意炒作成普涨预期的现象,北京市、区住建部门多次约谈房地产中介机构,要求其不得渲染、炒作房屋成交信息,不得鼓动引导出售方随意提高报价,不得在微信朋友圈、自媒体渠道发布制造购房恐慌情绪的文章。

一名北京的房地产经纪人称,近几个月来,其所在公司的经纪人需按照规定不能发布学区房相关信息、主动宣传学区房属性,「只有在客户问起学区房的时候,才可以推荐相应房源」。

治标仍需治本

上海、北京教改政策引发的楼市震动,将学区房市场的风险和问题逐一暴露。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,哄抢学区房的背后暴露出现行社会扭曲的置业观和教育观。住房是大多数家庭的最主要资产,房价过大变动引发的系统性风险不可小觑。严跃进指出,学区房涨幅明显偏大,说明价格虚高;若学区政策调整、价格下跌,购房者面临的风险也较大。

包括学区房在内的整个楼市稳定,是今年全国各地房地产监管部门的重点工作。今年一季度,合肥、深圳、东莞、无锡、杭州、西安等城市都出台了各类政策,从多角度、多渠道出发,引导学区房价格稳定。

抑制市场炒作、弱化学区房概念,一定程度上可降楼市虚火。但管住中介的「嘴」,就能给学区房市场降温吗?

一名资深房地产分析师认为,解决学区房的问题,根本在于「如何解决资源分配的问题」,最根本的矛盾还是不充分、不平衡的教育资源和持续涌入一线城市的人口之间的矛盾,「说白了还是供需不平衡」。

当下,一举解除学位和房子的绑定关系、消解学区房概念尚困难重重。学区房除了居住属性和学位优势,更兼具投资属性。多名受访者认为,若立刻稀释掉学区房的学位资源,多方利益恐难平衡。

上述分析师称,因房价上涨、学区房热度提升而对房价信息进行隐藏,其意义只在于稳定楼市上涨预期。提高购房者信息获取成本,不仅不能从根源上解决学区房价格上涨问题,反而可能因缺少参考机制而在交易环节产生「黑箱操作」,如业主盲目抬高挂牌价、经纪人虚报价吃差价,甚至因「隐藏」反而滋生恐慌情绪。他认为,学区房问题的本质不在房地产,房地产调控也无法根本解决学区房问题。

推进社会公平和均衡教育资源,才是解决学区房问题的根基。李宇嘉认为,真正能改变学区房作用的,是新区、新城开发和新市民的力量,是外力和持久的政策纠偏。目前,广州和深圳的改革方式是教育集团化、名校开设分校、合作办学,以此尽可能扩大教育资源供给。

裹挟学区房房价的不仅有政策,还有学生家长们的焦虑情绪。首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为,学校固然重要,但孩子能否成才,也取决于孩子本身的努力。对于政府而言,应该尽快均衡配置优质教育资源;对于家长而言,不能过度依赖所谓的学区房,而是加强家校合作,多提升家庭对孩子本身的教育和引导。

景晖智库首席经济学家胡景晖表示,学区房是教育资源不平衡造成的一个「怪胎」。在义务教育领域,尽管各地硬件、软件、设施水平不同,但义务教育领域所接受的教育水平和质量应该是一致的。教育资源均衡化进一步推进,新基建中教育硬件、网络系统建设的提速,线上教育的普及,或能推进学区房进一步「祛魅」,让房地产市场回归价值规律

我们应该学会去理解别人的观点,不仅仅是服从和被告知。

Project Che

我们应该学会去理解别人的观点,不仅仅是服从和被告知。

我们应该学会去理解别人的观点,不仅仅是服从和被告知。
我们应该学会去理解别人的观点,不仅仅是服从和被告知。
时代的水流漫过了每一只筏子,浸湿了我们的脚,而大雨迟早要来。
Or pay with Bitcoin
Our Address
15j6E8ZqfpE3ZiUSqFbnPTh81yqjJZEoqX
You Email
Pay

开门见山,明知山有虎

所有火中取栗、蹈火赴汤和洞若观火的报道,都是易燃品。

Continue Reading