火热的深圳楼市:打新、炒房与加杠杆

在这一轮楼市上涨潮中,深圳又扮演了「先锋城市」的角色,率先上涨,且二手房涨幅最大,这是深圳自 2015–2016 年楼市热潮之后的又一次「领涨」

在深圳,房产已成为阶层跨越、财富自由、身份切割的一个载体。在这一轮楼市上涨潮中,深圳又扮演了「先锋城市」的角色,率先上涨,且二手房涨幅最大,这是深圳自 2015–2016 年楼市热潮之后的又一次「领涨」。为何深圳的楼市如此火热?金融活络下的杠杆炒作,或许是重要原因。

「打新」

28 岁的金继武从未想过,自己刚来深圳不过半年,就能摇中一套新房:核心地段,110 多平方米。

那是 2021 年 2 月,消息公布那一晚,他和爱人十分开心,当晚开始研究户型、选房。这是他们的第一套房,两人在线上挑了四五套做备选,等待选房日来临。金继武尽力保持低调。第二天上班时,他将消息告诉了部门领导,领导很是惊奇,随后告诉了几位同事,同事知道后,过来恭喜他:「运气太赞了!」「中奖了!」「买到就是赚到,至少好几百万啊!」

「我的案例可能不太具有代表性。」5 月里,一个周末的下午,金继武在深圳南山区科技园一家极客咖啡馆里对我说。他在附近一家互联网科技公司上班,这天虽是周末,但他依然繁忙,已连续加班两天。金继武一头短寸发,戴一副无框眼镜,穿一件深蓝色 T 恤、红色短裤,配一双帆布鞋,是印象中深圳南山 IT 程序员的形象。「因为我真的没想到第一次『打新』居然就能中。」他说。

「打新」,原本是指资金参与新股申购,如果中签,就能买到即将上市的新股票。但在深圳,这一资本市场名词有了全新内涵:特指摇号中签一个新上市的楼盘,房屋在此被比作股票。在深圳,购房者和市场人士形容「打新」时普遍会说「买到就是赚到」——因为过往房价上涨火爆,深圳对新上市楼盘普遍采取限价销售的政策,所以在很多区域里,深圳的新房和二手房价格倒挂,部分地区的均价差距甚至有 5 万–6 万元/平方米。

金继武参与「打新」的楼盘位于深圳前海地区。过去两年里,这里是深圳房价上涨最快的地区之一。以金继武摇号的楼盘天健悦桂府为例,2021 年 1 月开盘时,购入均价是 10.3 万元/平方米,小区往南仅约 1.5 公里,是建于 2015 年的前海时代小区,后者在 2021 年 5 月的真实均价已逼近 20 万元/平方米,过去一年里单价涨了 6 万–7 万元——这些,都是当地中介告诉我的。2021 年 2 月,火热的楼市之下,深圳住建局发布政策,要求各大中介平台仅显示政府参考指导价,上架房源售价不得超过指导价。中介们所用的 App 中,一套房源通常都有两个价位。在前海,参考价往往比真实价格至少低 5 万–6 万元/平方米。

这种情况下,天健悦桂府在上市之时,就被视作一个超级明星般的「网红盘」。为了稀释需求,深圳住建局在前海采取了「多选 1」的政策,参与了天健悦桂府摇号的购房客,不能再参与同一时期开盘的其他楼盘。有购房客将之比作「考清华还是北大」的区别,关键是要「考得上」,而不是考上哪一所,中签即是「躺赚」几百万。

所有购房者审批严格。金继武要提供社保证明、银行账户流水等多种资料。号码公布当天,入围客户 1170 批,其中无房 1134 批、有房 36 批,有房最低社保个税入围月数为 437 个月。作为刚需的金继武,他和爱人一起交纳了 140 多个月的社保。选房那一天,留给每户选房的时间只有 90 秒,金继武和爱人在手机上一顿操作,之前选好的几套心仪的房子全都被选走了,赶紧临时选了另一套户型,中楼层、朝西北。3 个小时里,427 套房源全部售罄,吸金超 50 亿元,前海的魅力可见一斑。

前海领涨深圳,深圳则领涨全国。从 2005 年开始,这个年轻城市的房价在 10 年时间里涨了 10 倍,其中包括 2015–2016 年短短一年内房价翻倍,从每平方米 2 万余元的均价一跃为 5 万元以上——这被深圳市委原常委、深圳市原副市长张思平形容为「脱缰的野马」。同年,深圳被国际货币基金组织列为全球「最难买得起楼」的城市,房价收入比高达 38.36。2017 年后,深圳楼市随着调控加码而进入冷静期。

进入 2020 年,涨势重来。据国家统计局的数据,全国 70 个大中城市的二手房中,深圳在 2020 年涨幅最高,同比上涨 14.1%,遥遥领先一线城市 8.6% 的平均涨幅。如果将时间跨度放大至近 5 年,深圳二手房价同比上涨 83.6%,涨幅高居榜首,比第二名的合肥高出 17 个百分点。当前,整个深圳的二手房均价为 8.8 万元/平方米,是北京的 1.36 倍、上海的 1.5 倍、广州的 2.2 倍。

深圳「领涨」全国,不仅指涨幅,也有带头作用。在张思平看来,深圳房价开始「失控」源于 2015–2016 年那一时期,不仅自身房价翻倍,也「成为了引领全国大城市房价上涨的先锋城市」。2020 年前后,深圳再一次「敢为人先」。从 2019 年底率先上涨,在疫情之下逆势上扬,进而蔓延至全国各大城市。一位前海地区的中介人员说:「那时候疫情还很严重,好多客户都不来看房子,直接 VR 选房,然后线上敲定交易和付款。」

为何两次上涨潮都是率先从深圳开始的?深圳楼市有何特殊性?广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对我说,深圳的特殊性在于经济发达,人口流动快,金融体系活络而复杂,且经济对外依存度高,对市场环境变迁特别敏感。「深圳很特殊,过去是经济特区,现在城市地位又进一步提高,对全国有一定的带头作用。」

而这一轮深圳蔓延出去的涨势中,一个显著特点就是经营贷流入楼市,疫情之后的企业纾困资金被很多人用来买房还房贷。中原地产首席分析师张大伟认为,经营贷是这一轮楼市上行的主要原因。「2019 年之前,购房是不太可能用经营贷的,因为无利可图。经营贷一般 1–3 年归本,利率远远高于按揭贷款。在这种情况下,大部分人不会用经营贷买房,得不偿失。但是 2020 年因为特殊政策,经营贷周期越来越长,利率远低于按揭贷款,所以不论是购房者还是银行,都动了经营贷入楼的心思。」

2020 年 7 月起,有网友在微博连续举报大 V「深房理」在自己的付费会员群中提供炒房链条服务,引发舆论关注。举报者披露,「深房理」会员群鼓吹「假结婚」、「代持」炒房,以及用经营贷抵房贷等手段。而「深房理」多年来着重推荐的炒房地区之一,正是金继武摇号所中的前海地区。

「深圳楼市里的恶性加杠杆炒房是一个普遍现象。」李宇嘉认为,杠杆炒作是导致深圳房价上涨的最重要因素,供应不足只是第二位的因素。「如果杠杆不控制的话,供应是不可能解决问题的,并且深圳的供应弹性也不可能像其他城市那样大规模地增加,这是一个很关键的问题。」

年轻的深圳

2019 年 8 月,深圳成为中国特色社会主义先行示范区。自改革开放以来,这个城市总是站在中国发展的最前沿。它从一片滩涂起步,于平地之上建成特区,发展外向经济,近年来则以高精尖的互联网科技带动,成为了创新另一极。没有历史包袱的深圳喊出「来了就是深圳人」的口号,以极低的落户门槛和优渥条件,吸引着成千上万像金继武一样的年轻人。

金继武是一个「新深圳人」。他来自江苏,2015 年大学毕业后进入一家大型 IT 公司工作,负责搭建信息化系统,经常到各地出差做项目。由于深圳有政策优惠,公司一直把社保缴在深圳。2020 年夏天,当他对频繁的出差生涯感到疲倦、想和爱人稳定下来时,第一选择就是落脚深圳。「我们这一行跟实业和互联网都结合得很紧,所以深圳的机会是最多的。」

第七次人口普查数据显示,深圳全市常住人口超过 1756 万人,过去 10 年里增加了将近 714 万人,人口增量位列全国第一,95% 的人口在 60 岁以下。在全国人口红利逐渐减少的情况下,深圳依然坚挺,大街小巷鲜见老年人的身影;在南山区一些核心地段,有时候一条街、一栋楼里,甚至会有五六家健身房,皆是年轻人在里面挥汗如雨。

只是,以年轻人为主的 1700 多万人,要挤在 1996.85 平方公里的土地上。算下来,深圳 2019 年常住人口密度为 6730 人/平方公里,与此同时,北上广的人口密度数据分别是 1313 人/平方公里、3830 人/平方公里和 2059 人/平方公里,以至于很多人在谈论深圳楼市高涨时,总是会提及深圳「人多地少」的结构性矛盾。在一些区域,深圳的楼房修得高密,宛若身处钢筋混凝土般的森林。

然而,诸多业内人士有不同看法。李宇嘉说,虽然人口规模、产业重心已经今非昔比,但深圳的土地供应不是少,而是存在结构性的失衡:深圳在住宅土地的供应上仍然大幅度落后于工业用地等建设用地,居住被迫让位于生产。比如,金继武所在的南山科技园就被一栋栋有玻璃幕墙的高楼大厦包围着,周围鲜有住宅,包括他在内的很多程序员都选择居住在福田、宝安等地,每日通勤 30–60 分钟往返,宝安也因此被称作南山的「睡城」。

据统计,2017 年至 2019 年,深圳的住宅用地供应量分别仅占当年建设用地供应总量的 16%、9% 和 12.5%。整个深圳,居住用地在整个城市面积中的占比只有 11%,而伦敦、纽约、东京等国际大都市的居住用地占比都超过 50%,深圳仅高于香港的 8%。「深圳的用地结构一直停留在外向型制造业时代。」李宇嘉说,深圳用于生产、招商的土地过多,一方面是出于需求,另一方面则是政府对住宅用地限量「饥饿」供应,有土地财政的考量因素在里面。据统计,从 2014 年到 2018 年,深圳 5 年间仅供应 21 宗住宅用地,频频拍出「地王」,土地出让金收入成为地方财政的主要收入之一。如果加上税收等,在 2017 年前后,与房地产相关的收入占据了深圳地方财政收入的 1/3 以上,是绝对的支柱行业。

因此,每当经济发展需要动力时,房地产都会率先行动,牵一发而动全身。深圳市委原常委、深圳市原副市长张思平如今是深圳创新综合发展研究院的理事长,对深圳楼市,他有自己的观察。在 2019 年出版的《深圳住房制度和房价调控》一书中,他对上一轮深圳楼市上涨做了自己的分析:「从深圳近些年商品房价格涨幅较大的几个阶段来看,与当时深圳人口增长、土地资源变化并没有多大的相关性。用人口、土地数量变化无法解释 2015–2016 年深圳房价增长一倍的原因。」张思平认为,「从短期来看,深圳房价暴涨的几个节点,都与当时国家和深圳经济发展以及对房地产调控的政策环境紧紧相关」。

以 2015–2016 年的那一轮上涨为例,张思平表示,那轮上涨起始于 2014 年中国经济进入「新常态」,中央确立了供给侧结构性改革的基本方针,房地产「去库存」成为重要内容。不过,在深圳这样的一线特大城市,房地产市场是需求旺盛、供应不足的。「但是深圳照抄照搬国家的去库存政策,从金融信贷、购房限制等方面,全面放开了对需求侧的调控措施,于是深圳的房地产市场进入疯狂失控时期。」

这一历史在 2019 年底重演。一位业内人士说,深圳在先后成为大湾区核心城市、中国特色社会主义先行示范区后,城市的定位「完全变了」,要比肩京沪,负责引领中国新的增长极。但在 2019 年前后,受内外形势影响,深圳的经济增长速度放缓,前三季度 GDP 同比增长 6.6%,增速低于广州,为 5 年来最低。同时,民间投资和进出口总额的增速也在下滑。「为了拉动经济」,深圳开始对 2017 年「上锁」的房地产市场进行「松绑」。

2019 年 11 月,深圳取消「豪宅税」。所谓「豪宅」,是指南山区超过 490 万元、福田区超过 479 万元,深圳全市平均标准为总价 300 万元左右的房子。按照这一标准,深圳很多小户型普通住宅也被列为「豪宅」。新政则规定,容积率在 1.0 以上、单套建筑面积 144 平方米以下的房子调整为普通住宅。取消了该项税费后,一些房子在交易时可省下 20 万–30 万元。消息一出,市场瞬间回暖,有房东很快做出「减税 30 万、涨价 80 万」的动作,房价开始攀升。此后,深圳又推出一系列利好政策。

2020 年初,国内疫情逐步平复之后,国家层面出台了一系列扶持中小企业的金融利好政策,经营贷利率进一步降低。「经营贷」是银行面向中小企业或个体工商户发放的经营所需贷款,利率在 4%–7% 之间波动。当「经营贷」利率低于房贷,就会存在套利空间,从而流入楼市。在深圳等多个城市,都出现了经营贷流入楼市的现象。

在李宇嘉看来,经营贷流入楼市尤其难以监管。因为调控牵头的住建部门与攸关调控效果的金融监管之间存在「合作真空」。一方面,各自利益取向有差别。疫情后金融部门要加速贷款投放,接济中小微企业,后者风险比较高,就创设了房屋抵押经营贷,而商业银行则认为深圳楼市是优质资产,要降低利率获取市场份额。同时,「深圳的金融体系很复杂」,和楼市牢牢捆绑在一起。2015–2017 年,深圳诞生了诸多担保公司、小贷公司、投资公司、私募基金等资金中介,P2P「爆雷」洗牌后,很多机构转向房屋融资中介。如今,在深圳做金融贷款业务的中介人员超过 8 万名,这个数字甚至多于深圳的房产中介。

如此一来,撬动房产的杠杆在深圳触手可得,这恰好与深圳宽松的落户政策和年轻人口结构相契合。南下深圳的年轻人多,而年轻人买房的特点就是杠杆率较高。据统计,放眼全国,深圳的购房杠杆率最高,91.2% 的人贷款买房,平均杠杆率达六成以上,在每一轮楼市热潮来临之际,都有大量金融机构的背书。

种种因素的叠加,都滋养着诸如「深房理」这样的炒房团链条存在。在疫情之后宽松纾困的经济形势下,他们极致运用着新的杠杆空间,彼此合作,瞄准特定的区域和楼盘,喊出「组团打新」的口号,获取购房资格,进而是不菲的收益。

炒房江湖

从地图上看,深圳像一只展翅的大鹏,左翼有南山科技园,右翼有坂田华为基地。在大鹏头部的蛇口半岛两侧,则是深圳当下房价最高的两个区域:深圳湾与前海。深圳湾开发早,是深圳知名的海滨豪宅区与房价天花板区,目前均价在 20 多万元/平方米。而在很多购房客和中介眼里,前海就是下一个深圳湾。

前海位于南山区西侧,毗邻珠江口,遥望中山,是一片围着水域划出的半圆弧形土地。在深圳的发展规划中,这里是广东自贸区的一块重要试验田,主推粤港合作,也是未来深圳的城市新中心,地位类比纽约曼哈顿。如今的前海,工地遍布,自贸区稳步运行。前海的北部,最近新开放了一座 128 米高的「湾区之光」摩天轮。每晚入夜后,络绎不绝的市民们会聚在另一岸观看一场灯光与水幕演出。2020 年 5 月,前海出让了一块住宅用地,可售楼面价达 8.7 万元/平方米,成为深圳单价的新「地王」。

「深房理」的创始人为现年 41 岁的李雪峰,他十多年前南下深圳闯荡,搞过装修,干过餐饮,在 2015 年的楼市热潮中因鼓吹深圳房产的投资价值聚集起一批粉丝,此后开始做付费会员社群服务。当年 3 月,那时的货币政策还较为宽松,李雪峰就写道:「钱多买前海,钱少买北站,钱再少就依次买地铁口!包赚。」他频繁强调房价将会永远上涨。「60 万一平的房价,很多城市不需要等 20 年」他称,房价每年上涨 15%,以 5% 的年房贷利息,就有 10% 的收益,如果贷 1000 万元,一年收益就有 100 万元,这将超过很多企业中高层人员的年收入。

49 岁的江苏人吴婧是被「深房理」和前海前景吸引的一员。她在苏州做了十多年家庭主妇,2019 年离异后决定开启新生活。「那时候就想来珠三角,一看就觉得深圳最合适。」吴婧对我说,因为深圳落户门槛不高,她就有了在深圳买房的想法。一次在微博上看到「深房理」后,她被其买房投资的理论吸引,花了 3980 元/年的会费成为「V + 会员」,又花 9800 元成为「摇篮会员」后,她得到了入群资格。

当时「深房理」已是一个庞大的线上组织,拥有 6 个会员群、3000 多人。吴婧说,「深房理」承诺能帮助会员获得购房资格,并进行房产交易、过户、贷款等一系列操作。「深房理」还在群里教授加杠杆的方法论,一些会员只需持有少量资金,就能从银行获得七成经营抵押贷款。一个典型操作套路是,通过制造假流水获取大额信用卡并套现,联合亲戚朋友借款凑齐三成首付,剩下七成房款由「深房理」指定的小额贷款公司垫资,一次性付清房款后,将房产过户至购买人名下;之后通过注册公司办理经营贷,从银行换取总房款 70% 的贷款归还前期借款;与此同时办理「装修贷」等消费类贷款来还月供。如果有更多的钱,可考虑继续购买下一套房产。如此循环,直到财务自由。

「群里主要是两拨人,一种是我们这样的 30–40 岁、有一定积蓄的中年人;另一种就是刚毕业的大学生,没有什么积蓄。」吴婧说,针对后一种用户群体,「深房理」还有着最极致的杠杆术法则,即社群内的「代持炒房」——社群里没有购房资格的人,可与有购房资格的人合作,前者出钱买房,后者则卖掉自己的「购房资格」,代持费用为 20 万–50 万元不等,很多人是合作众筹买房,再找人代持。比如群里 60 个人,每人出 10 万块钱,就能全款买入一套 600 万元的房产,上涨收益按比例分配。「群里的年轻人,一般就挣个 5 万元代持费,然后再占个 5%–10% 的干股。」吴婧说,这基本上是「最极致的杠杆了」,因为年轻人没有一分钱投入,却能在深圳拥有一套房产。房子过户后,他的下一步就是去套信用卡,再去做下一套,「一遍一遍地加杠杆」,风险极大。而众筹者如果想退出,可卖掉自己的配额,在群内招募下一个人接盘入场。

在很多业内人士看来,这是房地产证券化,将房地产玩成了股票,一些优质房源在社群内「击鼓传花」。前海片区一名房地产中介对我透露,「代持」的主要重灾区之一就是位于前海地区的前海时代、诺德假日花园等小区,「这几个小区是非常极端的」,因小区相对高端且有学区广受炒房客青睐。近年来数次涨价后,诺德假日花园从 2017 年 1 月时单价 7.7 万元涨至如今的 18 万元,前海时代则从 8 万元涨到逼近 20 万元,后者是当前唯一一个位于自贸区内的住宅小区。

吴婧没参与众筹和代持,她打算买房用来自住和增值。2020 年 2 月 27 日,「深房理」在朋友圈再次鼓吹深圳房价即将上涨,让大家把「所有能搞到的钱都拿来做首付款」,不要错过暴富的机会。几天后,眼见着房价上涨,吴婧在观望半年后终于决定入手前海时代一套 49 平方米的小户型一居室,总价 728 万元,「位置好,比较高端,涨得也快」。在「深房理」的介绍下,她先和一名 1988 年出生的地产中介「假结婚」拿到购房资格,再用经营贷去抵房贷。

吴婧刷爆了信用卡,又找亲戚朋友借钱,凑足了三成首付,但「深房理」找来的小贷公司垫资比例却只能出六成。吴婧继续去借,首付从 218 万元变成 292 万元,勉强凑够了四成。在这家公司垫资后,房子过户到吴婧手中。垫资月息为 3%,日息 0.1%,虽然高昂,但走经营贷只需 20 天的流程,在国家给予贴息的情况下,年利率在 3.9%–4.5% 之间,低于房贷。深圳还出台了重磅惠民政策,在国家贴息的基础上再度贴息,如此下来实付利息最低可以到 1.9%。

不过,就在吴婧按计划准备把房子抵押,去银行申请经营贷时,政策风云突变。2020 年 4 月 20 日,有媒体发布文章,质疑深圳存在大量挪用疫后贴息的经营贷去炒房的现象。当天,深圳发布紧急通告,要求各金融机构立刻自查,杜绝信贷资金违规流入楼市的情况。同时很快推出一项新政:房屋必须过户满半年后,才能抵押放款。

吴婧一下子慌了。每天,她付给小贷公司的利息就要 4360 元,资金链紧绷着,随时可能断裂。「深房理」又帮她找了一个熟人的小贷公司「以贷养贷」。这家公司年息 14.4%,比上家低,但只愿放款 430 万元,而吴婧要还的过桥贷款总额是 436 万元,两者差了 6 万元。这不到房屋总价 1% 的 6 万元,彻底压垮了吴婧。「这时候我的资金链完全断掉了。」吴婧说,当时她已经借光了所有能借的钱,无能为力。一个月后,小贷公司因她无力偿还垫资,通过法院查封了她位于前海时代的房子,最后拍卖价格为 660 万元。

2020 年 4 月,吴婧将自己的遭遇在网络上曝光,随后网名为「深房理装修队」的网友开始收集相关材料和证据,举报「深房理」及其背后的炒房链条。举报之路长达一年。2021 年 4 月,该网友在微博上一次性发布 102 份举报材料,引发舆论关注。很快,深圳市七部门联合表态,将严查「深房理」。这些举报材料多为群内聊天记录与图片,内容中可见群里在招募众筹代持者,以及一起去「组团打新」,目光锁定在那些即将上市的热门新盘上。

代持与「打新」最典型的一个例子,莫过于 2020 年 11 月开盘的华润城润玺一期。这个位于南山区大沙河畔的楼盘被誉为 2020 年深圳的「超级网红盘」,备案均价为 13.1 万元/平方米,单套售价 1000 万元以上。这与周边二手房存在高达 5 万元/平方米的价差,又因面积大、获利空间大,华润城润玺一期成了「众筹代持」和「组团打新」的重灾区。

在选房现场,购房者排队等待选房,另有不少人站在路边用手机遥控指挥,彼此交流着购房名额代持的问题:有的是亲属朋友代持,有的是老板找员工代持,也有其他的炒房团。为了提高中签率,有人还找了 3 个代持名额,按每个摇号缴纳 350 万元保证金算,仅缴纳的保证金就可全款买下一套该楼盘的新房了。如此场面,引来舆论诸多批评。2021 年 1 月,深圳在压力之下查出有 12 人违规操作,需重新摇号。但据一位在现场的中介估算,该楼盘至少有 1/3 是代持「打新」者,「有多少刚需客买得起 1000 多万元的房子?」

「我也是那时候才知道有『打新』这个选择。」金继武说,闹得沸沸扬扬的华润城润玺一期距离他上班的地点很近,只隔两站地铁。该楼盘开盘时,他和爱人已决定在深圳买房,最初的总预算是 800 多万元,两人主要在福田区的梅岭街道附近看房,打算买一套二手房。但后来,华润城润玺一期「代持打新」的新闻在他的手机里刷屏。他仔细看了之后,发现他和爱人符合申领新房摇号的条件。「可以冲一冲。」于是两人决定去试一试「打新」。

「去泡沫」之策

2021 年 1 月,金继武和爱人将目光锁定在前海地区。当月,天健悦桂府楼盘开始申报摇号。由于华润城润玺一期的火热「打新」场面在前,深圳市在这一次摇号中采取了「4 选 1」的政策,有 4 个楼盘同时摇号,两个位于前海地区,申购者只能从中选 1 个。

为了「打新」成功,金继武和爱人把总预算提高到了 1200 万元。两口子选择天健悦桂府,是因为「这已经是 4 个楼盘里最便宜的了」。金继武说,前海前景好,离自己上班的地点也近。两人首付 400 多万元,大部分来自家人支持,金继武的父母过去在股票基金市场有一定的收益。即使如此,算来两人月供也要 3.7 万元,金继武觉得「压力很大」,如果生一个孩子,未来若干年内应该「潇洒不了了」。

资料审核时,金继武感觉到深圳楼市在严苛收紧。银行严格审核了金继武的首付来源,「一般最多查两手,但我们这次查到三手甚至四手」。金继武说,最初父母有些资产在股市里暂时拿不出来,银行也要了相关流水和截图证明,「就是为了防经营贷」。据他了解,他们这一批人基本是没有经营贷的。但加了业主群之后,他隐约觉得,似乎有些业主仍是代持的。「有一些业主,如果光看职业,我会怀疑他的购买力,比如说在农贸市场经营一个水产摊位的,直接拿现金做首付,还有些是深圳本地人,好些是付全款。」金继武说,「不排除有些人会逃避监管,这确实没法否认。」他记得选房那一天,楼盘里首先被选走的,全是售价更高的高层和大户型,他直到现在还感慨:「深圳有钱人可真多!」

2021 年 5 月,深圳发布「打新」新规:要求每人缴纳社保时长最长不超过 20 年。在这一轮楼市上扬及炒房江湖被曝光后,深圳又开启了新一轮调控发力,严查经营贷、众筹代持等,同时限价与限购,打压高价二手房交易。2 月 8 日,当前海地区房价高企时,深圳发布新规,颁布全深圳 3000 多个小区的楼市参考价,整体价格约为市场均价的 7–8 折,部分甚至更低,中介不得挂出高于参考价的房源。更重要的是,金融机构被要求按此参考价发放住房按揭贷款——购房者的首付又被提高了。

5 月的一天,当我在前海地区走访时,几位中介都告诉我,这一新政出来之后,前海市场的确冷淡了一段时间,但近期市场似乎有回暖迹象。「大家观望得差不多了」,前海时代、诺德假日花园又迎来了一拨拨看房客,「价格还是没怎么跌」。几轮炒作后当前已少有二居室房源,而在一些均价「仅为」10 万元的「洼地」,交易量则开始上升。「5 月还没结束,就已经卖了 4 套。」一位门店经理以自家门店举例说,「很多人都觉得未来这片的单价得有 20 万–30 万元。」

看起来,需求似乎并未降温,深圳则同时从供给端发力调整——比如一次性开盘 4 个楼盘。2020 年,深圳出让 31 块住宅用地,这一数量接近过去 5 年的总和。2021 年,深圳持续发力,有 13 块地由工业用地变更为住宅用地,总面积 23 万平方米。住宅用地占比开始向北上广看齐,空间结构顺势改变,速度与力度,皆是前所未有。

然而,李宇嘉则认为,多供应一些楼盘和土地,并不能从根本上解决问题,深圳楼市上涨陷入了一个「死循环」中,调控阻力越来越大。在政策端的调控瞻前顾后,没有太大的信心打击需求,着力点还在供给上;但在供应端,深圳又无法做到「无限放量」,将需求压死,反而激活了更多需求,创造了「套利空间」。因为需求端在人口流入、各路金融资金的加持下,房价上涨预期更强,只会让楼市更加火爆。「深圳人对房价的预期和对房子的认知都变了。」李宇嘉表示,「在深圳,越来越多的人认为,房产已成为阶层跨越、财富自由、身份切割的载体。这一轮房价上涨,更强化了这种认识。」

楼市火爆的另一端,则是商业与工业开始遇冷。在房价高耸的情况下,深圳近年来写字楼租金却停滞不前,甚至有所下降。在 P2P 爆雷、疫情、制造业成本高涨等连锁因素下,深圳有大批的工业用地与办公空间闲置着。据统计,深圳写字楼空置率一度达 30%,出现产业空心化的苗头——住宅供地增加,有稳房价的因素,也是过去土地资源错配的拨乱反正,因产业外迁,深圳近年来已腾退出一批工业用地。

某种意义上,这印证了张思平的担心。他曾指出,深圳不断上涨的房价会带来诸多负面影响,比如恶化经商环境,对深圳的制造业、物流业产生巨大的挤出效应,使得深圳面临产业空心化的风险。张思平指出,2015–2016 年的上一波房价上涨,也导致深圳厂房租金在 2014–2016 年上涨近 40%,出现外迁潮,他担心深圳重蹈香港「产业空心化」的覆辙,也担心高房价给深圳经济社会带来系统性风险。

今年 5 月 17 日,针对疫情之后逆势增长的中国楼市,张思平再次撰文,表示一线城市及部分二线城市的房价在 2020 年底和 2021 年初一路上扬,创出历史新高,形成了较大泡沫,给中国房地产市场调控带来严重挑战,有可能成为疫情之后中国金融体系以及整个经济发展的「灰犀牛」。「国家应该把控制房地产价格持续上涨,防范和化解房地产风险作为国民经济快速恢复和持续健康发展的一项重要举措。」

张思平认为,目前在深圳等一线城市和一些大中城市,调控基本是以政府行政管制为主,搭配一定的经济手段。「这种极端的行政手段调控措施在短期内也许是被迫的和有效的,在未来房地产市场调控中个别行政手段也难以完全避免,但中国房地产市场调控近 20 年的实践证明,长期用行政手段,按计划经济思维,使用价格管制的方式调控房地产的效果是失败的。」行政手段只会让房价长期固化在高位。

张思平认为,深圳市场商品房价格要达到有效的调控,必须加快建设保障性住房,形成比较规范的保障房内部流动市场。「这是因为,深圳房地产市场之所以不完善,深圳的房价之所以如此之高,其重要原因是深圳在 2003 年后住房制度改革发生颠覆性的错误,停止或基本停止了保障性住房的建设,把社会所有成员都赶入商品房市场,扩大了需求,打破了 2003 年以前商品房市场的供需关系,刺激了商品房价格持续增长。」

「深圳的问题,还是要跳出深圳来解决。」李宇嘉则建议,深圳调控要多考虑经济手段,因为深圳变得越来越重要了,只有「软着陆」一条路可走。中长期内,要首先缓解供求关系,从供给端跳出深圳逼仄的空间,放眼深莞惠乃至大湾区,通过轨道交通互联互通、重构都市圈产业链,扩大住房供给范围;同时从需求端纾解人口、产业、资源到外围,最后辅以降低地产驱动的城市化依赖,实现金融、地产和实体经济协调发展。

而在行政、金融等手段之外,税收工具很关键。5 月,财政部等四部门召开房地产税改革试点工作座谈会,这是 2021 年以来官方第四次提及「房地产税」。李宇嘉认为,从立法进程来看,房地产税立法在 2021 年仍没有时间表,但从疫情后的房地产演进形势来看,加快推出房地产税,调节因为房产拉大的收入差距势在必行。目前,已有多位专家建议,将深圳列为首批试点城市

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