老西门:在四线城市,选择一种「复杂算法」

湖南常德老西门棚户改造的核心,是解决居住安置问题。但原地回迁,其实面临巨大的资金挑战。建筑师提供了一种集居住、商业和文化历史为一体的复合解决方案,这在四线城市如常德,是从未有过的实践。长远来看,如果能持续投入运营和维护,这样的复杂算法才最有可能实现社会效益与经济效益之间的动态平衡

非典型「棚户区」

对于第一次来到老西门的本地人来说,这片街区都让他们眼前一亮。「常德居然还有这样的地方啊!」他们熟悉城里的商业综合体,也去过仿古一条街,但眼前的老西门似乎无法归类:沿着曲折河道而建的街区,时而狭窄时而疏朗;两侧建筑由灰色、白色和木色构成,让人想起湘西传统民居,又或者旧时沿沅江而建的吊脚楼;有商铺和餐馆并不稀奇,可这里还有工作室、剧场、酒店、历史遗址和小型广场公园;咖啡馆的外摆区域里,有年轻人在对着手机直播面前丰盛的早午餐。不远处则有老年人坐在河边的石阶上,晒着太阳聊着天。他们的家就在街区边上的高楼里。

很难想象十几年前老西门一带的模样。负责该项目设计的建筑师何勍和曲雷还记得第一次来这里考察时的景象。「河道是污水渠,周边的生活污水就直接排放在里面。气味难闻,但是河道几乎看不见,因为上面盖了盖板,再建了层层叠叠的房屋。房屋很多都是木板搭建的,会漏风漏雨,还有火灾隐患。」这片棚户区是隐藏在街巷里的 600 多米长的一条弯弯曲曲的带状区域。在以往的旧城改造中,改造和开发交给了市场的力量。于是按照「金角银边草肚皮」的逻辑,不同的主体进行「剥皮式」的开发,只将商业价值不高的内芯剩下,这一片就成了一块被时光遗忘的碎片。

老西门是棚户区改造后拥有的新名字,它提醒着人们西门区域在历史上的辉煌。常德的建城历史可以追溯到 2200 多年前的战国晚期。由于地处平原地带以及背靠洞庭湖区的鱼米之乡,这里成为宜居之地。明清常德城的地图上,明确显示有西门的位置,而且是两座西门。在西北方向的小西门和正西方向大西门(又称清平门)之间,基本就是今天老西门街区的位置。常德博物馆的副馆长龙朝彬告诉我,两座城门的设置,说明西边位置的重要。西边的地势高,并且西边是上风口,古时排水和垃圾处理系统不完备,一点点地理优势就很关键。常德过去有俗语「西门的顶子」,「顶子」是顶戴花翎,意思是西门一带集中了达官贵人居住,其中最为显赫的要算明宪宗的儿子。他被封为荣王,荣王府便建在这里。西门附近,还是常德府县衙和书院、府学、文庙等一系列教育机构的所在地。

抗日战争开始后,考虑到城池一旦被攻下便会被日军利用,常德的城墙和城门被主动拆毁。在 1943 年的常德会战中,西边的有利地势让它成为守军坚持到最后的几个重要阵地之一。老西门至今都保存有一个遍布弹坑的水泥碉堡。受到地面和空中的双重袭击,常德整个城市基本在这场战争中被夷为平地。

新中国成立之后,已经不存在的西门在周边的功能布局上和旧时还有些对应。那时还是常德县,县委县政府和家属院就在这一片。此外还有供销社、药材公司、花鼓剧团、电影院等单位和宿舍。有一批木板的平房是专门安置退役军人和家属的,属于国有公房性质。随着时间的推移,县委县政府搬到别处。曾经计划经济时代风光一时的单位退出历史舞台,职工买断工龄后,住宅也就不再有人重视。房子超过 50 年就会出现各种问题。有能力的人另寻他处安家,老房子出租。一个聚集了中低收入人群的棚户区就逐渐形成。

这片棚户区一直都在常德旧城改造的点位名单上。2011 年 1 月,时任国务院总理温家宝签发了第 590 号国务院令《国有土地上房屋征收与补偿条例》,这就为棚户区改造提供了规范和支持。政府的平台公司、天源住房建设有限公司承担下了这项任务。当时的领导想用一种新颖的方式来做这块长久以来没有被任何开发商看好的区域,于是专门找到了北京的两位建筑师何勍与曲雷。

其他城市棚户区改造的案例被拿出来讨论。何勍与曲雷还是向甲方贡献了一个特别的方案。在这个方案中,保障居民的回迁依然是要解决的核心问题。但是回迁并不意味着空间优先——棚户区所处的是城市里的黄金地段。是将它全部留给回迁户,仅仅单一解决居住问题,还是广义地拉开城市视角,还历史与文化给全部的常德人?用两位建筑师的话来说,他们采取的是一种「复杂算法」。

从回迁楼开始的经济账

常德市的旧城改造始于 2000 年。「常德老的核心城区面积不大,西边到朝阳路,东边到红旗路,北边到建设路,南边就是沅江边上的沅安路。那么为了理顺交通、改善城里脏乱差的形象,旧城改造的起点就选定为这片区域的中心,一个叫滨湖公园的周边。」常德天城规划建筑设计院的杨永贵院长告诉我。滨湖公园周边由私人房地产商进行开发,至今仍然被认为是个失败的案例。开发商在旁边拔地而起了若干上百米的高层,容积率达到了 5 点多。这导致了作为城市公园的滨湖公园看上去就像是一个小小的盆景,也仿佛是业主们的私家花园。

原住民的就地安置也几乎从未被纳入考虑范畴。「至少到 2019 年,常德的房价都在一路上涨。从开发商的角度来讲,给原住民进行货币补偿是最合适的。」天源的总经理钟晓曦这样告诉我。他观察到常德的房价和米粉的价格之间有种奇特的对应——常德以一种圆粉著称,常德人会用一碗米粉当早餐来开启一天的生活。米粉从 2000 年初的两块多,到 2010 年的五块多,再到现在的七块钱。同期房产价格每平方米是米粉的 1000 倍。货币补偿也减轻了之后的物业成本和商业经营的压力。「原住民会把原先的生活习惯带过来,比如乱扔垃圾、公共空间存放旧物等等,都让物业感到头疼。他们的消费能力往往也和新的商业不能匹配。」滨湖公园当时的开发,货币补偿是 2000 多元/平方米。「常德的城区小,老百姓拿着这笔钱,并不需要到偏远的位置,城里买一套二手房是没问题的。」

从原住民的角度讲,他们会更倾向回迁到原地,这毕竟是他们生活多年的地方,尤其是当这里又处于城市中心区。但种种原因也局限了他们的选择。「尽管原地回迁和货币补偿这两种方式一直存在,但在 590 号令之前,并没有要求开发商给出回迁房详尽的图纸。老百姓只知道大概的面积和布局,实际交房真实情况如何,心里是没底的。」钟晓曦说,「还有些没有良心的开发商,看到房价上涨就干脆一房多卖,最后签合同的老百姓没有房住,开发商早跑掉了。」这些负面的故事每逢拆迁改造前,就在民间流传,导致了原住民干脆决定拿钱走人,起码眼前的利益是有保证的。

在老西门的项目里,民生问题被提到了首要位置。何勍与曲雷建议按照原住民 100% 回迁来设计图纸,这也得到了甲方的认可。80% 的原住民过去都居住在 50 平方米以下的房屋里,因此回迁楼中小户型占到主体。1、2、3 号楼都是小户型的房间,有 40 平方米、60 平方米和 80 平方米三种。为了能最大限度地利用地块,三栋楼都设计成 26 层的高度,用 L 形和 U 形地平面布局以承载最多户数。

每家面积都不算大,每层的住户又很多,怎样能增加舒适性呢?两位建筑师想到在 U 形的 1 号楼内设置三个空中露台式花园。而在两栋呈 L 形相对的楼中心,将一种当地传统「窨子屋」形状的社区中心嵌入中间。这样一来,居民不仅能够足不出楼地进行活动,原来邻里街坊之间形成的亲密关系也能得到维系。从外观上,何勍与曲雷希望打破一般对回迁房潦草设计的成见——比如外墙用了 3 种色彩 3 种肌理的灰色涂料,营造了水墨画般晕染的效果;即使是公共楼道的窗户,也采用飘窗,以便能够充分观赏景色。

回迁和货币补偿两种方案同时放在原住民的面前。一开始摸底的时候,有 50% 左右的居民想要回迁。而到了最终签协议时,也许正是因为对住房情况比较满意,90% 的原住民都选择了回迁到原地。除了小户型外,经济上可以负担的原住民还能购买另外几处回迁楼里的中户型和大户型。总共设计的 1501 套住房,原住民购买了 1300 多套,挑选剩下的则作为商品房再对外销售。

90% 的回迁率高得有些出乎天源的意料。「如果是 50% 的回迁率,回迁楼有可能调整得矮一些,周边街区的商业氛围就会更好。我们也能有更多的商品房来卖。」钟晓曦说。但本质为民生工程的棚户区改造必须尊重民意,开发商需要从其他方面来做平衡。「一线城市,如北京、上海,政府对棚改的补贴较高,这是地方的 GDP 决定的。而像常德这样的四线城市,就要靠市场化运作来补齐亏损。」

钟晓曦为我算了一笔账:整个老西门的项目一共投入 20 亿元的资金,其中 10 亿元用于征拆、8 亿元用于建设、2 亿元是利息累计的财务费用。中央财政支持 4 亿元资金,铺面销售 2 亿元,也就是还有至少 14 亿元要回本。天源自持的商业物业在 6 万多平方米,为了控制业态,只出租不出售。如果商业门面的均价估值在 3 万元以上,那么整个老西门的投入就算是成功的。和老西门相隔一公里的步行街过去是常德商铺最贵的地方,均价最高峰时能达到五六万元。但自从电商发展以来,均价一直在下滑。老西门的商业街区,怎样能够持续保持升值的活力呢?

特殊的商业街区:记忆与情感

独特性是获得商业价值的关键。常德并不缺乏商业街区或者商业综合体,对于城区人口只有 300 多万的常德,甚至是有点饱和的状态。友阿国际广场、万达广场、和瑞欢乐城、步行街……随便问一个常德人,肯定能说出一两个他们经常逛街的地方。然而,漫步其中,却会迷失于自己究竟在哪一个城市。

一个有些本地历史渊源的地方叫「大小河街」。历史上的大小河街在城南的沅江旁,因水运而兴旺,沈从文在《湘行散记》中就有过描写。新建的河街挪到了一条名叫穿紫河的内河旁。它是以仿古街道的形式,来做的小吃餐饮一条街。在全国,类似的仿古街道也不在少数。仿古建筑往往缺乏历史依据,修得不伦不类。

因此在老西门的项目中,何勍与曲雷不想在回迁楼之外的地块上,建造一片仿古商业街区。「常德在以往的城市建设中未曾注意过城市的历史文化脉络,几乎已经没有具体的物质性的东西保存下来。与其去重造一些已经不存在的建筑,不如像国画大写意一样,注重挖掘地方精神和文化,通过现代的建造方式转化和演绎这个故事。」

如此这般狭长的不规则区域看上去是块十分难啃的骨头,却成为何勍与曲雷施展本领的画布。他们希望在街区中行走,就有如目光在《清明上河图》这样的长卷上缓缓移动,每一个段落都有各自的主题。黑白灰的底色与高低错落的建筑排布是整个街区的基调,「因为这是一种中国传统村落意象的集结,就好像画家吴冠中在水墨江南中呈现的景致。」细看起来,每段又有不同:一进来的「水街」其实是一细溜儿沿水的空间,设计师巧妙地插入一组二层商铺,将人字形的坡屋顶或是乌篷船盖一样的半圆屋顶扭动角度,既有灵动跳跃的观感,又造就了一种自然生长的印象。

紧接着就来到了半圆形的葫芦口广场。晋代陶渊明所写的《桃花源记》中,武陵这个地方就在今天的常德境内。不必刻意营造桃花源的景象,从水街走到葫芦口广场就能感受到武陵渔人所体验到的「从口入,初极狭,才通人,复行数十步,豁然开朗」。葫芦口的名字来自旁边业已消失的葫芦口巷。何勍与曲雷在命名上用了不少曾经这片地区街巷和古迹的名字,「起码在当地人的词汇中它们还将继续存在」。巨大的弧线呼应了旧时护城河在这里转弯的角度,同时形状也贴合了「葫芦」二字。河边的建筑沿弧线建造,并且用了低矮的坡屋面,这就减少了背后三栋高层回迁楼对于整个街区的压迫感。

继而「梦笔生花」和「大千井巷」两组沿着河道相对的建筑,带来的是舒缓的节奏。走过这一段,便来到别名「牵手楼」的区域,它因楼与楼之间距离相近而得名。这里玻璃窗户开始有了颜色,阑干采用了几种不同材质,移步换景的频率加快,仿佛一下子进入了浪漫主义的篇章。现代和传统之间已经完全模糊了界限——二层公共走廊的木窗可以随意推开。吱吱嘎嘎的声音唤起在推老房子门窗的画面。可窗户并不是木制格栅,而是用了一种木块串联的构件来做分隔,完全是现代的手法。

到了丝弦剧场就已经接近了老西门街区的另一端口。改造之前,常德市的花鼓戏保护中心和丝弦剧团就在这里,这是两块牌子一套人马的演出团体,1952 年成立至今。「常德市长去外面参加会议,提起常德对方未必清楚,可是提起『常德丝弦』,人家就恍然大悟,原来是这个地方!」团长童宏利告诉我。如何能够以一种新颖的形式来继续发扬本地的非遗文化?几方商议的结果是修建一座剧场,并由剧团和天源共同成立文化公司来运营管理。

常德以前没有一座专门的演出剧场,剧团演出都要借用影剧院的场地。何勍与曲雷设计的这座丝弦剧场,有着三角钢琴琴箱一般的曲线立面,上面以粗细不一的竹钢做装饰,犹如箜篌的竖弦。剧场投入使用后,首场演出的是一出叫《寻常》的舞台剧。它由邀请来的上海团队创作而成,剧团的演员共同参演。《桃花源记》等四个和常德有关的民间故事被套进了一个精巧的现代戏剧结构,又有常德丝弦、花鼓戏和澧水船工号子等地方音乐穿插其中。当时演出的宣传词是:「从此,常德拥有了自己的剧场和专属舞台。」而来自一位观众的反馈则是:「这是我在常德做过最好的一个梦。」

边缘地块中的宝藏

沿河道修建的商业建筑构成街区的主要轴线。这个地块的挑战还在于有一些位于边缘地带的碎片,需要特别设计才能将人流引向这些地方。何勍与曲雷首先将整个街区做成一个向周围社区开放的空间,人们不仅可以从两边的端口进入,还可以从周边的街巷来穿入或者穿出,这就增加了去到这些边缘地带的机会;另外,则在于地面建筑本身的吸引力——你甚至会专门为了它打卡而来。

在三栋高层回迁楼旁边有一块很小的空地,何勍与曲雷便在那里安排了一个窨子屋博物馆。为什么窨子屋的主题反复出现?旁边的社区活动中心和博物馆都用到了这个元素?「窨」通「印」,窨子屋四周以高墙围合,中间有狭小天井,建筑外形整齐如一枚印章。窨子屋曾经是沅江中下游常见的一类民居形式。在常德市里,随着旧城改造的推进,已经几乎全部拆毁。老西门这片棚户区原来有一座简易的窨子屋,不像标准窨子屋是用砖石垒砌的外墙,仅仅是一座木板房。尽管如此,何勍与曲雷认为它的消失仍然是可惜的,这里有必要建造有一座建筑,纪念这种古老的建筑形式,也安放本地人的情感思绪。

和整个街区的设计理念相吻合,这座窨子屋是一个结合现代与传统技艺的全新的创造。以中庭来作分割,东厢完全是现代材料工艺的窨子屋,西厢则是三个庭院串联在一起的老窨子屋。为了「用古人的方法建造窨子屋」,何勍与曲雷多次沿沅江走访小镇与村落。他们发现即使在郊野乡间,标准的水泥房子也早已代替了古老的木构土坯。最后还是在怀化山间一个叫作「八下恼」的村子,找到了两座废弃的窨子屋,只剩下孤零零的高墙。他们将砖全部收购回来,用于窨子屋博物馆西厢房的外墙材料。

窨子屋以简单冰冷的外墙示人,内里却是丰富而温暖的。何勍与曲雷过去参观过那种地方上重修的名人故居,「房子空空荡荡,就是几根梁和柱子,完全没有细节,那些雕梁画栋都省掉了」。于是在窨子屋里他们特别注意那些细微之处的繁复:每一进院落的匾额上都有雕刻,是文人钟爱的「桃花源记」「竹林七贤」,代表着对田园生活的想象;厅堂之间有木制格栅,图案或方或圆,抑或是万字纹与梅兰竹菊的镶嵌,彻底摒弃蝙蝠、寿星或梅花鹿那样蕴含世俗寓意的版本。以往的窨子屋里昏昏暗暗,采光并不好,何勍与曲雷分析是格栅下的木板太高,挡住了光亮。他们干脆用通体落地的格栅,让现代人走进去能嗅闻到古老的气息,但在感官上又完全适应。

另外一处原来是药材仓库的位置也十分偏离沿河边的主要街区。既然街区里一定会有餐饮,用餐会是目的性的消费行为,设计一个和常德餐饮文化相关的钵子菜博物馆的想法就萌生出来。钵子菜是常德和米粉齐名的美食。常德的气候冬春阴冷,夏秋湿热,将火炉和咕嘟咕嘟沸腾的锅子一起端上桌食用,能够驱寒去湿。何勍和曲雷想象,未来的钵子菜博物馆底层可以有烧制钵子过程的讲解和体验,用餐则在楼上。

这是整个街区里从颜色到风格最为跳脱的一个建筑。钵子菜博物馆就一定要放置一个巨型钵子吗?建筑师展现的是将它转化成抽象符号的妙趣——建筑通体是红色的,是用一种保温材料和混凝土混在一起所呈现的颜色,既引人联想到钵子的陶土原料,也和药材仓库残余的红砖墙相一致。房顶上耸起来的一个个烟囱一样的设计,是透光的天窗,也用于通风。何勍发现这座博物馆建好之后,即使还没有使用,人们也很乐于从中庭穿过去。「钵子是一种从天然到天然的材料,会让人产生一种情感的连接。幻化出来的建筑也是让人有亲近感的,想要用身体去丈量,用手指去触摸。好的建筑是具有日常性的。」

「复杂算法」奏效了吗?

恰恰因为老西门这样集合住宅、商业与文化历史的街区在常德是独一无二的,它吸引到了以前常德从来没有的文化创意类的商业形态。比如 2017 年底从长沙开过来的一间「止间书店」。这样集合图书、文创和简餐的书店在一线城市比较常见,但在常德是第一次出现。「本地的书店都是靠卖教辅类图书生存的,我们则坚持只卖人文类书籍。」总经理诸冰花对我说。靠着单位团购图书来获得收入,精减店员、每位都身兼数职来控制成本,再加上政府每年有十几万元的补贴,书店现在基本做到收支平衡。

诸冰花原来是常德图书馆的馆长,被聘任为书店经理是她退休后的职业。她担任馆长期间,首创了可以按照读者需求来采购的「点书」服务,还创立了读书会。读书会每年都会举办春节联欢会,让读者自己来编排话剧,在这个过程中不断强化纽带联系。这批读者后来很自然地也就成了书店的忠实顾客。「常德是个小地方,但并不缺乏热爱阅读和交流的人群,他们更希望阅读能帮助他们看到广阔的世界。关键在于发现他们,并把他们组织起来。」

另外一家名叫「指上听」的从事传统文化教学的茶书院也是 2017 年就落户在老西门街区的一间文化机构。「以前我和几位老师在常德每个人都有自己的领域,像是书画、古琴、茶艺、插花等等。当我们想整合在一起,来做一个融合授课、雅集和展览为一体的空间时,就选择了老西门。」创始人卜婕这样说。指上听的学员多是女性。按照卜婕的说法,常德生活节奏慢,人们平时都准点上下班,更有闲暇时间去培养自己的爱好,类似的机构也就挺有市场。

然而这些文化创意业态还是像珍珠一样散落在街区,它们只占整体业态的 20% 左右。老西门最主要的商业还是餐饮、娱乐休闲和儿童教育培训,和建筑师所想象的具有人文气息的街区并不相符。这一方面和本地人视野和能力的局限相关。招商负责人告诉我,本来一个计划是让一些「非遗」手艺人在老西门设立工作室,希望他们能够研发出一些能和市场相对接的新型文创。但本地手艺人还都停留在传统手艺的继承上,没有这样的思维。

一些客观因素也限制了老西门的商业活力。拆迁补偿谈不拢,至今老西门的一个入口还有一小片原来的商业建筑没有拆完,这就造成了本来要建设成小广场的地方现在只有一条小巷通行。整个老西门也是深藏在街巷当中,无论停车还是打车,都不如四面临街的商业街区便利。天源更换领导后,对老西门的日常运营投入急剧减少,从一年几百万元缩水到 100 万元不到。卜婕就和我抱怨,刚入驻时老西门会有水上表演之类的活动提升人气,商家也有机会进行展示和联动,现在运营方则除了来收物业费,基本不会和商家打太多交道。

目前老西门的商业价值尚未发挥出来。一层门面的租金已经从 2016 年第一期开街时的 120 元/平方米,下调了一半。与建筑师何勍走在街上,她会感叹老西门为了招商所做的牺牲:很好的位置被租给了餐馆。看着用餐时间人流量很大,但其实是目的性消费,不能持续带来人流;一些质量粗糙的瓷器居然也有铺面在卖。「这其实是委屈了自己。他们缺乏自信,不知道老西门这个地方有多么特别。」

招商一方用「超前」形容老西门街区的设计。在他们看来,本地的商户和消费者的水准似乎无法与建筑师的理念相匹配。但这涉及两个问题:提供一种前瞻性的方案是否更有意义?并且,从止间书店和指上听的成功来看,常德就一定缺乏能够欣赏和使用它的人群吗?

一个有意思的现象是,正有越来越多的年轻人发现了老西门。这和年轻人近年来逃离北上广、返回老家生活就业的趋势相关。在老西门经营有 Not Café 咖啡馆的肖剑龙就是这样一位。肖剑龙上大学时离家,毕业后在深圳做平面设计师,前前后后在外面打拼了 10 年。决定回到常德,是考虑到深圳的房价自己很难负担,父母年纪大了也需要照顾。「常德的产业不够发达,年轻人回来很少到公司上班,多是考公务员进入体制,或是自己创业。2018 年经过了大半年的考察,他和另外两位有着相似返乡经历的朋友一起,决定开家咖啡馆。

「我们最终定下的特色是特调咖啡。常德人基本没有日常饮用咖啡的习惯,喝奶茶的倒是人数众多。甜味的特调咖啡能降低咖啡的接受门槛,也是他们走向更专业的咖啡鉴赏的过渡。」肖剑龙说。Not Café 开在葫芦口广场旁边,「应该是常德唯一一个能够拥有外摆区的咖啡馆」。肖剑龙这一次是自己来为自己做设计。「虽然钢板构成的旋转楼梯和圆形操作台,本地施工队没有做过的,要和工人一点点沟通很花工夫。」但这些视觉元素,再加上店面绿松石的清新配色,都让它成为老西门一道别致的风景。

因为 Not Café 的出现,老西门也形成了一个小小的关于咖啡馆和甜品店的聚落。在不远处,一家服装买手店和咖啡馆的集合店马上就要开业了。老板同样也有在大城市生活的经历,把这种正在流行着的模式带回了常德。看了一圈店面后,他选择到老西门来落脚。仿佛气味相投的朋友,一番兜兜转转之后,最终依然能够找到彼此

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