下北泽改造计划

对于习惯逛商场的人来说,BONUS TRACK 这类街区可能会让他们一头雾水。但当你尝试在线路街中央的绿地坐下来,喝杯咖啡观察一下,你会发现,每一间小店都在欢迎你前去探索它们的世界

谈到东京的年轻人文化,你可能会立刻想到原宿和涩谷,但今天的故事主角是下北泽。好吃、好逛、不贵,这里是钱包没那么鼓的年轻人的又一个「亚文化天堂」。一迈出下北泽车站,你会被好几条商店街包围。各种小剧场与二手古着店就绕在这些商店街里,不断扑面而来。

在日本,商店街是个老概念:当一个区域里集合了一定数量的零售店、小餐馆或者提供各种生活服务店铺的时候,一个兼具地区特色与实际功能的商店街就形成了。100 多年前,这些店铺开始聚合成为组织,到了近代,则形成了中小企业共同体的概念,它们共同运营管理街区商业。在下北泽车站附近,就有 6 个商店街组织。

现在,有人试图改变这个街区的定义。消费研究者三浦展曾表示「下北泽的 BONUS TRACK 是 2020 年最值得关注的项目」,他口中的 BONUS TRACK 其实是一个商业项目——这些建筑成排地挨在一起,看上去和周围有点格格不入。

在官方说法里,BONUS TRACK 的定位是「支持新挑战和个体户的长屋」。长屋是日本一种传统的都市居住建筑,你可以把它想象成联排住宅,邻居之间共享墙壁,但保有各自独立的空间。不过,长屋面积要更小一些。BONUS TRACK 的店铺门面也是这种形式,一间连着一间。

BONUS TRACK 的一大特点是房租便宜,这让它更容易吸引那些做新潮生意的创业者。目前,共有 13 家店入驻了 BONUS TRACK。举几个例子,中国台湾音乐厂牌「大浪漫商店」在 BONUS TRACK 卖卤肉饭,咖啡厅「恋爱的猪研究所」的招牌是用千叶县生产的猪肉炸出来的可乐饼。食品店「发酵 DEPARTMENT」自称「日本发酵文化的储藏库」,还有一家专门销售「与日记相关的一切」的店铺「月日」——你可以点杯饮料,也可以挑走一本和日记主题有关的书籍或者小册子。

日本城市规划运营公司「散步社」的两名创始人——内沼晋太郎和小野裕之也在 BONUS TRACK 开店,他们负责策划活动、运营街道。小野裕之告诉未来预想图,因为大部分空地在法律上只能作为住宅用地,所以 BONUS TRACK 要求店家必须整租一户,也就是一层店面加二楼的房间,月租金约 15 万日元(约合 8990 元人民币)。根据他的计算,这是下北泽地区月均店租的一半。

你可能会奇怪,运营方这么做到底能不能赚到钱。小野裕之告诉未来预想图,租金这么便宜,是因为 BONUS TRACK 的开发顺序不太一样。散步社其实是「二房东」,从土地所有者兼项目开发商的私营铁路公司小田急电铁手中整租下 BONUS TRACK,负责整体招商和运营。

这是一段奇妙的合作关系。散步社的收益相对稳定,但对小田急电铁来说这可能是一桩赔本买卖。

BONUS TRACK 很像理想主义者会做的事。小野裕之经营一家关注社会设计的非营利媒体 greenz,这件事他已经做了整整 10 年。但就在散步社成立的前几年,他逐渐感受到了一种局限性:日本社会和东京城市风貌不断变化,他和团队有点看不到未来的方向了——他们一直报道各种有意思、对社会有益的事情,号召大家多尝试、多实践,但他不满足了。

机会从天而降。2018 年,小野裕之与秋田县的米农们合作,在东京日本桥一带开出了摊位「粥和酒 ANDON」。过了一段时间,他接到了一通来自老朋友的电话,对方知道他有经营店铺和网络杂志的经验,说有件事想商量一下。

那个人名叫桥本崇,来自小田急电铁的生活创造事业总部,刚刚当上开发推进部部长一年多,想让小野裕之帮忙给新项目招商。

这个新项目是小田急电铁的一块「烫手山芋」。电车小田急线的地下轨道工程已经持续了十多年,拆除地面轨道后,沿线空出了好几块地方,大概有 1.7 公里那么长,面积超过 2 万平方米。小田急电铁其实早有房地产开发的资质和经验,小田急百货就是他们的零售事业,但他们有更大的野心——塑造车站两旁边的生活圈,这也是新部门名字的由来。

实际情况却没有那么美好,关于如何利用这些空地,公司内部出现了分歧。房地产开发部的方案简单粗暴:把那里都建成收费停车场。生活创造事业总部的成员向井隆昭告诉未来预想图,当时他就很怀疑这是不是最佳方案。

「这种利用容积率、最大化单位经济价值的保守做法,能长远地应对人们生活方式的变化吗?」向井隆昭反问。他的设想是,在住宅区代田和商业区下北泽的中间地带,构建一个店铺与住宅为一体的综合社区。

向井隆昭最终等来了关键的支持者。2017 年,生活创造事业总部的开发推进部迎来了新负责人桥本崇。

桥本崇是建筑系城市规划专业出身,这让他的视角不太一样。他认为,铁道公司做的终归是乘客生意,尤其是在少子化社会背景下,比起眼前的经济效益,更应该考虑如何提升铁路沿线街区的魅力,提高铁路使用率。为了这个目的,他不介意暂时让利。

他很认同向井隆昭的方案,他们和其他部员商量出了「下北线路街」这个名字,计划在沿线空地建造项目,但不会是常见的商业设施。

桥本崇的另一个观点是「商业设施的管理方式已经到了极限」。「商业设施通常在刚开业时人气会达到顶峰,但随着时间过去就可能没那么热闹了,一旦设施人气下降,就会出现更多无力承担租金的租户。」他解释说。

实际上,当时的下北泽开发项目进展不怎么顺利。街区开发涉及很多利益主体,而下北泽街区情况比较复杂,商店街紧密,各自拥有立场不同的自治团体。沿线居民有的担心新建的高楼挡住阳光,有的表示更想要绿地。

桥本崇接手后,开发团队尝试把居民拉进决策流程。除了项目发布会,他们也借助世田谷区政府的力量,和当地居民一起举办了 3 次工作坊。整体开发涉及 13 个项目,他们就向邻近的居民分别召开说明会。谈到沟通的方法,向井隆昭认为要「逐一攻破关键人物」,这些人往往更有影响力,能告诉团队当地居民关心什么。因此他们后来决定把绿地交给居民团体管理。

桥本崇经常去开发地带周边闲逛。他自己就是在商店街长大的,同学的父母做餐饮生意,常常送东西给他吃,他也会帮邻居送货。和当地人变得越来越熟后,他意识到下北泽文化活动丰富,居民都对街区有强烈的归属感。

向井隆昭眼里的下北泽充满生机,人们总是按照自己的意愿生活。他认为这是下北泽街区有很多个人店的原因——「开店」其实是当地人展示和传播生活方式的一种途径。但他们从居民那里听到了抱怨,下北泽车站南口有太多连锁店,租金越来越贵,个人很难负担。桥本崇那时确定,开发者应该「支援」当地居民,帮助他们守护当地的小店。

麻烦来了。小田急电铁是铁路公司,总是建标准化的车站,即使有土地,也不认得什么个性派店主。「当时我们手里只有像星巴克这样的连锁商业资源,根本不知道去哪儿找人来开店。」向井隆昭苦笑。

桥本崇想到了 greenz 的商业顾问小野裕之,他俩有十多年交情。小野裕之一直为那些有社会价值的创业项目提供建议和资源,手头有不少合适的人选。听了计划梗概后,小野裕之觉得挺不错,但「一个人可能做不好」,于是找了工作上的前辈内沼晋太郎。内沼晋太郎在下北泽经营一家小有名气的独立书店「本屋 B&B」,已经开了七八年,他曾作为外部董事参与 greenz 的创业。这几个人都通过 greenz 相识,理念相合,彼此很熟悉。

小野裕之在自己开的餐饮店「粥与酒 ANDON」和内沼晋太郎碰了头,问对方想不想「一起帮小田急做街区改造」。他们没能当场决定。「但第二天我接到他的电话,说『可能还是想做做看』。」小野裕之回忆道。

他们两个其实都有些惊讶小田急电铁的选择。「他们『管理者意愿』很强,从没想过要和别人合作,」小野裕之评价,「(桥本崇)找到我的时候,我们连公司都没有。」

向井隆昭从小田急电铁的角度告诉未来预想图,他们改用了一种全新的项目管理方式:先在部门内部做出成绩,再给上面的人看。「如果按照以往的经验,提案给上级后,他们马上会判断风险,推翻或者批准。」他说,新的办事方法给了部门更多空间,能去尝试以前会被否决的事。

2019 年 3 月,散步社成立。他们当时已经想好了 BONUS TRACK 的概念。「bonus track」这个词本来指专辑里令人惊喜的额外追加曲目,在下北泽的语境里,这些空地的确是小田急线多出来的轨道,而制作额外的曲目对艺人来说其实不难。小野裕之相信,大家一起参与街区改造的话,这事也不那么难。

一楼商铺,二楼住宅,一个「去连锁化」的现代版商店街——小田急电铁和散步社很快明确了 BONUS TRACK 的概念,并启动招商。他们的合作会持续 20 年。

由小野裕之牵头,散步社采访了有意向的商家,确定他们可以承担的大概成本区间,再算出商铺加住宅的租金,最终倒推得出建筑预算。如果你觉得 BONUS TRACK 的木造建筑太朴素,这就是原因。小野裕之表示「建筑本身简单一点也没什么」,重点是能让年轻人轻松开店。尽管资金吃紧,负责建筑设计的 TSUBAME 建筑事务所还是担下了这个项目——他们给租户留了一些可以自行设计的外立面,鼓励租户把活动范围向户外延伸。

2020 年 4 月,BONUS TRACK 一开业就撞上了东京第一次紧急事态宣言。根据小野裕之的说法,受疫情影响,直到 2020 年 10 月,来光顾的客人主要还是附近居民。小野裕之有点庆幸:「一般由于开业的话题,会引来大量外来客流,当地居民会觉得这里和自己的生活格格不入,现在看来,顺序颠倒反而是件好事。」

每周末,BONUS TRACK 会邀请租户一起策划主题活动,比如邀请唱片店 Pianola Records 一起办唱片市集,每月邀请独立书店出摊举办一次「BOOK LOVER'S HOLIDAY」。小野裕之觉得混合业态挺不错,所以在运营上他们鼓励租户挑战「副业」。

BONUS TRACK 有一套强调社群和参与感的管理结构。因为既是房东又是房客,小野裕之和内沼晋太郎更了解实际情况。每个月,散步社都会召集一次店长会议,让大家好好聊聊。偶尔,散步社也会给租户提供店员培训,教授经营方法论。

2021 年 4 月,BONUS TRACK 迎来了开业一周年。仍有人会问小野裕之 BONUS TRACK 的理念和定义,他说自己没有答案,招商也没有固定标准,每个商户的合同期限都是 3 至 5 年。「在一定程度上,大家都想要向社会传递某种价值或者美学观念。」他例举说,BONUS TRACK 有一家雇佣残疾人的咖啡厅。他们也想做些有社会价值的事。

对小野裕之而言,BONUS TRACK 更像一个小型试验,是他做非营利媒体的延伸实践之一。他认为,社会企业可以采用新的方式,与在硬件和规则上受限的房地产公司、铁路公司、地方政府合作。

BONUS TRACK 旁有一座新建的托儿所「仁慈保育园」,那里的孩子经常过来参与园艺活动。它也是小田急电铁「下北线路街」的一环。这是小田急电铁和世田谷区政府的合作,为的是缓解世田谷区保育设施少、儿童入学难的问题。设计上,仁慈保育园没有采用传统的围墙,安保也没有那么严格,一切都是为了增强与街道的互动性。

如果继续往小田急线世田谷代田站走,你会路过一座在门前种菜的两层建筑——「世田谷代田 Campus」。这里的管理者们是东京农业大学的老师。值得一提的是,这所大学也位于小田急线沿线。世田谷代田 Campus 集合了销售清酒、味噌等食品的大学生商店,开放学校和餐厅「CAFE HELLO」,管理者会定期召开饮食生活健康的公众交流会和讲座。

在返回下北泽车站的路上,你会遇到整个下北线路街项目最先引发关注的设施——空地公园。桥本崇团队选择了在最拥挤的下北泽车站地段保留这块地,铺上草坪,引入咖啡厅和快闪厨房,为孩子们提供玩耍的公共空间。空地公园会定期举办不同主题的快闪市集。

目前,下北线路街已有 9 处设施投入运营,其中包括温泉旅馆和大学生宿舍,剩下 4 处将于 2021 年 7 月和 11 月全面开放。其中有 3 处由小田急电铁旗下的建筑咨询公司 UDS 负责运营——他们的中国分公司也是北京 MUJI HOTEL 的运营方——剩下 6 处则交给了不同的专业团队管理运营。

小田急电铁有自己的「算盘」。向井隆昭认为,现在是生活者们来选择街区。铁路的功能变了:以前只要运送人就好,但如今需要丰富人们在 20 分钟步行半径内的居住环境,让更多人愿意在地铁沿线住下。他们有一个「引流」的考量——小田急线的下北泽站一天平均拥有 12 万的客流量,但其前后的东北泽和世田谷代田车站,每日客流量都不足 1 万人。这些新项目落地后可能会改变目前的格局。

另一个有意思的想法是解决世田谷区的「空屋危机」。世田谷区是东京房屋空置率最高的地区之一,桥本崇他们计划复制 BONUS TRACK 的方法论,帮助区政府把空屋改造成出租商户——总的来说,就是建立一套自己的改造模型(local model),应用到其他需要改造的铁路沿线地区。BONUS TRACK 里也确实有一家「omusubi 不动产」,主要做老民宅的租赁和改造生意,也给一些租户提供装修方案。

向井隆昭他们很重视项目的可传播性和复制性。桥本崇有一个叫「支援型开发」的商业模型,他们想借用此次全新的开发模式,让「下北线路街」成为话题——聚集有意思的人,吸引更多企业投钱赞助活动、做广告,等到确保收益后,运营方可以拨款发放奖学金,出钱做社区活动,形成一个能支持当地发展的资金循环。但他们也表示,现在还不指望这个项目能赚钱,一切要等到 20 年后,也就是和散步社的合约终止后再看。

开业一整年,BONUS TRACK 已经住进了 3 个人。小野裕之和内沼晋太郎都没有搬进来住,根据合同,他们还要在这里待上 19 年。工作日的白天,街区显得有些寂寥,小野裕之开完会,坐在共享厨房里看着窗外的樱花——4 月初,他们刚刚办过一次夜晚赏花活动。

至少,他对现在的结果还挺满意。「对于习惯逛商场的人来说,(BONUS TRACK 这类街区)可能会让他们一头雾水。但当你尝试在线路街中央的绿地坐下来,喝杯咖啡观察一下,你会发现,每一间小店都在欢迎你前去探索它们的世界。

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